【2014RICS亚洲大会—中国城镇化之未来】精彩演讲回顾III—城镇化的微思考—楼宇经济及金融创新.pdfVIP

【2014 RICS 亚洲大会—中国城镇化之未来】 精彩演讲回顾 III — 城镇化的微思考—楼宇经济及金融创新 话题：城镇化的微思考—楼宇经济及金融创新 演讲嘉宾：苏鑫， 高和资本董事长 微思考，就是基于这几年遇到的一些问题和我们实践过程当中看到的一些机会来进行思 考，这个话题就展开成两部分：第一部分就是我们看一看城镇化下的商业地产的机会，肯定 会有变化，机会在什么地方？第二，肯定会有一些问题，这些问题有没有解决方案，也就是 我们说的金融创新。 提到城镇化，我们都会想到去年年底的时候，万众瞩目的全国城镇化大会终于召开了， 拖了有半年多的时间。说明什么呢？不只是政治的博弈，更主要的还是因为对城镇化可能遇 到的问题大家有不同的观点。最后我们看到的还是李克强版的新型城镇化，就是以人为本。 那么对我们的思考是什么？这个机会在哪里？我们要回答这个问题，首先我们想一想我们在 这之前没有城镇化吗？有的。为什么还要提新型城镇化呢？以前的城镇化给我们的印象是什 么？我们熟悉的城市，北京这 30 年的城镇化的发展，其实从规划学里边是没有城镇化这个 概念的，国际通例就是城市化，所以我们为了简单起见，我还是讲城市化，理解起来更容易 一些。 北京这 30 年的城市化的发展我们看到的是什么呢？是建了很多的广场，建了很多的立 交桥，建了很多漂亮的楼宇，这是我们正面的一些形象。但是 2008 年以后，我们想到的对 城镇化的反思就不仅仅是这些。我们看到是什么呢？我们选了两张照片，这是第一张照片， 我们看到的是无序的强拆，看到的是很多老百姓过来上访，看到的是城市化这几十年积累的 问题，社会矛盾的激发。同样我们还能想到我们挤过地铁，我们北京的交通问题。还有一个 图更能说明问题，尤其是在刚刚过去的一个星期之内，我们更多的看到的是第二张，我们办 公就在国贸，天天看到的就是第二张图像，2008 年的时候看到的是第一张图像，环境污染。 所以我们反思 30 年的城市化有很多的成功，城市化为了什么？难道只是为了建那些楼 宇，只是建一些桥吗？我们为什么反思呢？因为北京已经不宜居了，有大量的外企的老板， 外企到上海了，离开了，逃离了。所以习主席也需要亲自出面来辟谣了，我们有能力改变北 京的空气问题，变成一个政治任务了，是没有办法的。所以现在这个时点我们再反思城镇化， 再提新型城市化，还是非常必要的。就是城市化我们要清楚目标，就像企业目标就是为了利 润，城市化的目标必须让城市更加宜居，更加适合人居住，这才是硬道理。所以就会出现新 型城镇化，如果讲人的城镇化，对我们来讲就是城市的再造，就是要把大广场给它拆小，把 大的路可能变窄，更多的单行线出现，这样的话周边的商业利于使用。可能我们也看到人行 道可以连在一起，把不同的楼宇串在一起，目的还是为了更宜居。 这是一个大的话题，城市再造其实不只是北京遇到的问题，我们在汉城、在纽约、在巴 黎，不同的时间都遇到了同样的问题，都需要去反思、改变以前的这种模式。在人的城市化 这个过程当中，对于我们行业从业人员机会在哪里？特别是在中国这种政治环境下，机会在 哪里？高和通过这几年的思考，我们提出来就是在一线城市和二线城市都已经或即将进入到 存量时代，这是一个大的背景。这个背景给我们的机会是不太一样的，什么叫存量时代呢？ 顾名思义就是没有太多的土地让你去开发了，更多的我们看到的是商业类的资产，建好的一 些资产，成形的一些资产。还有一个重大的变化，就是需求的变化，我们以前看到的写字楼， 大家都是一样的，我们都是希望穿着的，就像我们都穿西服是一样的，投行的每个人都穿西 服，写字楼都是要穿着玻璃的外套，因为大家的需求是一样的。空调都特别冷，夏天我们都 受不了，还得穿一个毛背心。为什么？因为这是从西方人的需求转过来的。而现在这些年的 发展，需求发生变化了，可能就需要有些艺术类的公司、设计类的公司、创意类的公司，不 希望在这种一样的、死板的、冰冷的楼宇里面，他们可能希望有人性化的，有设计感的。就 像我们看到的酒店，已经不只是五星级酒店、四星级酒店，已经出现了艺术酒店。我有一个 朋友做的叫皇家驿站，他那个酒店就是一个老楼做了一个改造，现在的租金超过了五星级酒 店的租金，他在楼顶上可以看到北海公园，能看到故宫。为什么会有这种楼宇的出现呢？是 因为需求，说到底需求发生变化了，这是我们要看到的。 土地没有了就遇到了难题，对政府来说税收怎么解决？对我们投资商来说，我们惯性的 是开