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现代经济信息 浅析我国房地产事业发展过程中调控政策的演变 李金波 恩施州翔宇建设工程有限公司 湖北恩施 445000 摘要：自1978年我国进入市场经济阶段后，“房地产”早已成为各大主流媒体和普通百姓们讨论的重要话题。如今地产界炒的是沸沸 扬扬，我国房地产事业发展政策也在随着市场经济的发展而不停地发生着演变。 关键词：房地产发展；调控政策演变 中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2010）06-0176-01 一、我国房地产发展政策的四个阶段 相关信息的拥有上 的严重不对称 。这样 的局面会提高房地产市场 的交 从 1978年算起 ，我 国房地产 的发展 已经过了四个 阶段 ，经过这 四 易成本 ，同时降低 了市场的流动性 。 个 阶段 的发展 ，国内地产界基本上已经在慢慢地走 向成熟 。 最后 ，房地产市场缺乏竞争性 。 第一 阶段是从 1978年- 199 1年 。这一 阶段是房地产 的理论突破与 房地产从本质上说是一种不动产 ，这一特性决定 了开发商之间的 起步阶段 。这一阶段 内我 国制定 了土地法 、规划法 ，这两部法律 的制 竞争是一种位置 固定 的空间竞争 。因为开发商是有各 自 空间分布的而 定为我 国房地产发展提供 了法律依据 ，我 国的房地产在这一阶段开始 不是集 中于一点进行竞争 。空间竞争决定 了开发商之间的竞争为少数 起步并不断向前发展 。 几家企业 的竞争 ，放眼全 国房地产市场 ，名义上有五万家开发商 ，但 第二 阶段 的时间段为 199 1年- 1995年 。这一 阶段为非理性炒作与 真正构成 了竞争实力 的也只是少数或 同一区域和相近区域 的开发商并 调整阶段 。其标志性事件为1992年的邓小平南巡 ，在邓小平南巡之后 不多。 我 国南方掀起 了房地产开发 的高潮 ，由于非理性 的炒作导致 了南方部 再者 ，除此之外 ，导致其调控难度 的还有这样几点 ：地价具有捏 分地区房地产市场漫长低迷期 。 造性 ；银行及金融体系发放房地产贷款的偏 向性 ；以及部分政府部 门 第三阶段为 1995年-2003年 。这一段时期 国内的相对稳定 的协调 的不正之风。 发展阶段 。在 1995年之后 ，国家对第二时期 国内房地产进程 中出现的 问题进行 了调控 ，比如对福利分房制度进行改革 ，在 国内的重要城市 三、房地产的调控政策引发的争议 进行推广 ，都纷纷取得 了良好 的效果 ，所 以这一时期 内国内房地产 的 从2006年开始 ，我 国从信贷到土地 ，从 中央到地方 ，一系列政策 发展势头 良好 ，市场价格与销售量平稳增长 ，整体表现稳健 ，是 国内 的出台无一不指 向 “高烧”的房价 。我 国的政府部 门开始进入到了集 房地产发展表现最好 的时期 。 中调控的阶段 。 第 四阶段 的时期为2003年至今 。这一阶段是一个调控 、反调控和 由于近几年的房地产发展局势 ，国内的学者 、专家对房地产政策 总体反思阶段 。2003年之后 国内部分房地产 出现了过热现象 ，当时政 的争论相当激烈 ，普通 民众对其 的关注也达到了前所未有的程度 。 府为了稳定市场发展 ，下发 了密集 的调控政策 ，特别 以2005年到2006 目前有一种说法是这样 的 ： “房地产调控全世界都是失败者”。 年最为突 出 ，当时 国家从土地 、信贷 、经济适用房 、房价 、产 品结 虽说这样一种说法有一点偏激 ，不过在 中国发展研究基金会副秘书长 构 ，以及外资管理等多方面进行调控 ，但政策落实效果并不理想 ，在 汤敏看来 ，过去对房地产 的调控 ，全世界 的政府应该说都是失败者 。 2006年之后 ，由于国内国外诸多因素导致 了国内房价 的井