南通市市区国有土地上房屋征收与补偿评估技术细则(征地拆迁律师燕薪).doc

南通市市区国有土地上房屋征收 与补偿评估技术细则 目 录 （一）第一章 总则 （二）第二章 房屋用途分类 （三）第三章 住宅房屋征收评估 （四）第四章 非住宅非营业用房征收评估 （五）第五章 非住宅营业用房征收评估 （六）第六章 其他征收评估问题处理 （七）第七章 征收评估报告 （八）第八章 征收评估工作准则 （九）第九章 征收评估工作资料存档 （十）第十章 附则 第一章 总 则 第一条 制定依据 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《房地产估价规范》以及《城镇土地估价规程》等有关规定，按照建设部《国有土地上房屋征收评估办法》制定本细则。 第二条 制定原则 本细则的制定以科学发展观为指导，坚持独立、客观、公正、合法、合理的原则，以切实维护房屋征收人与被征收人的合法权益，更好地为经济和社会事业发展服务。 第三条 适用范围 在本市崇川区、港闸区、南通市经济技术开发区行政区域范围内，为了公共利益的需要征收国有土地上单位、个人房屋的房地产评估活动，适用本细则。 第四条 评估机构的确定 对被征收房屋进行征收评估，应当由具备省级以上建设行政主管部门核发的三级及以上的房地产评估资质、并已向社会公布的房地产评估机构（以下简称评估机构）进行，南通市住房保障和房产管理局每年向社会公布一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的房地产评估机构供被征收当事人选择；如不能在规定时间内协商选定的，由房屋征收部门组织投票、或采取抽签、摇号等随机方式选定。 评估机构不得采取迎合征收当事人的不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。 第五条 评估机构的要求 评估机构选定后，房屋征收部门应当向评估机构出具房屋征收评估委托书，并与其签订书面房屋征收评估委托合同。评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。 在同一征收项目的房屋征收评估工作，原则上由一家评估机构承担。房屋征收范围大的，可以由两家以上评估机构共同承担。 两家以上评估机构承担同一房屋征收评估项目的，应当共同协商一家房地产评估机构为牵头单位；牵头单位应当组织相关房地产评估机构就估价对象、估价时点、价值内涵、估价依据、估价假设、估价原则、估价技术路线、估价方法、重要参数选取、估价结果确定方式等进行沟通，统一标准。 第六条 评估人员 承担房屋征收评估项目的房地产评估机构应当指派与房屋征收评估项目工作量相适应的足够数量的注册房地产估价师开展评估工作。 第七条 涉及相关部门 征收评估机构、注册房地产估价师、评估专家委员会成员，因房屋征收评估、鉴定工作需要查询被征收房屋、产权调换房屋的房地产权属和相关房地产交易信息的，房地产、土地、规划等相关部门应当提供便利。 第八条 限制条件 征收评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会（以下称评估专家委员会）成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。 任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。 第九条 资料的提供 房屋征收评估前，房屋征收部门应当组织有关单位对被征收房屋情况进行调查，明确估价对象。估价对象应当全面、客观，不得遗漏、虚构。 房屋征收部门应当向受托的评估机构提供征收范围内房屋情况，包括已经登记的房屋情况和未经登记建筑的认定、处理结果情况。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。 对于已经登记的房屋，其性质、用途和建筑面积，一般以房屋权属证书、房屋登记簿的记载或合法房屋审批资料等为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。对于未经登记的建筑，应当按照区政府（管委会）组织相关部门会商、认定和处理的结果进行评估。 在房屋征收评估过程中，房屋征收部门或者被征收人不配合、不提供相关资料的，评估机构应当在评估报告中说明有关情况。 第十条 估价对象 被征收范围内，经现场查勘认定的被征收合法建筑物及其占用范围内的建设用地使用权和其他不动产（简称“被征收房屋”），被征收房屋的评估价值不得遗漏、虚构。 第十一条 估价目的 以货币结价的被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。 用于产权调换房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 第十二条 估价时点 被征收房屋价值估价时点为房屋征收决定公告之日。 用于产权调换房屋价值估价时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。 第十三条 价值内