中国城镇房价收入比时空演变的多尺度分析.pdf

地 理 科 学 SCIENTIA GEOGRAPHICA SINICA 中国城镇房价收入比时空演变的多尺度分析 1,2 3 3 1,2 3 刘海猛 ，石培基 ，潘竟虎 ，曹 智 ，谢作轮 (1.中国科学院地理科学与资源研究所/ 中国科学院区域可持续发展分析与模拟重点实验室，北京 100101； 2.中国科学院大学，北京 100049；3.西北师范大学地理与环境科学学院，甘肃兰州730070 ） 摘要摘要：从全国、省级、市级多个尺度，运用空间自相关和变异系数等方法对中国1999~2012 年城镇房价收入比的 时空演变特征和分异规律进行了系统分析。结果表明：① 中国城镇房价收入比的时空格局演变特征表现出明 显的空间尺度效应，国家尺度呈波动上升趋势，省级尺度先上升后分异，大中城市不断升高，且在2007~2011 年 省、市级尺度下存在较显著的空间自相关，表明近年来中国房地产市场的空间邻近联动性明显增强；② 房价收 入弹性分析表明2003~2012 年全国大约70%的大中城市居民的收入涨幅赶不上房价涨幅，部分城市泡沫存在的 可能性较大，居民住房支付能力不断下降；③全国和东部地区省份间的空间差异2003 年之前为缩小趋势，之后 逐渐增大，中西部省份间差异较小且基本处于缩小态势，市级房价收入比的差异要明显高于省级尺度的差异且 呈上升趋势，空间差异的变化存在尺度效应和分区效应。 关关 键键 词词：房价收入比（PIR ）；住房问题；时空演变；尺度效应；中国 中图分类号中图分类号：K901.2 ；F293.3 文献标识码文献标识码：A 文章编号文章编号：1000-0690 住房是人类生存与发展的基本需求，是最重 目前，国内外学者从指标内涵、计算方法、政策 要的民生问题之一。中国自1998 年取消福利分 解释以及与经济发展、社会贫困等方面的关系出 [7~ 12] 房，实行住房完全商品化，房地产业高速发展，特 发，对房价收入比作了大量理论和实证研究 。 别是2003 年以来中国经济步入起飞阶段，各地的 但这些研究主要集中于城市与房地产经济学领 商品房价格进入上涨快车道，“蚁族”、“蜗居”等现 域，从宏观或微观层面，重点探讨若干区域房价收 象相继出现，住房问题日益突出，引发政府、企业、 入比的时间维特征及其反映出的居民住房支付能 [1,2] 学者和普通民众的强烈关注 。房价收入比是研 力，较少涉及对空间和尺度的考量。而土地以及 究住房问题的常用指标：从社会视角，它是居民住 房屋的不动产性质决定了住房市场是一个典型的 房支付能力的度量器，是个简单且实用的衡量家 区域市场，由于不同区域和城市间社会经济发展 庭住房购买力和承受力的指标，隐含了必须将居 水平、土地和相关资源的约束、房地产周期、宏观 民的购房消费占家庭年收入的比例控制在一定范 政策、文化价值观念等存在较大差异，房价以及房 围内的思想；从经济视角，房价收入比是房地产泡 价收入比也存在很大的区域差异，空间上表现出异 [13,14] 沫的指示器，当房价收入比持续上升时，表明商品 质性和非独立性 。针对该特征，发挥地理学的 房价格的涨幅超过了居民实际支付能力的涨幅， 学科优势，可以弥补其他学科对该问题研究缺少空 该值越大，表明房地产市场中投机需求的程度越 间维的不足。鉴于此，本文在当前相关研究基础