公摊计算方法.docVIP

公摊的组成部分 　　根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，商品房销售面积二套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。公用建筑面积由以下两部分组成：1、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。2、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。 　　公用建筑面积的计算原则 　　凡已作为独立使用空间销售或者出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。也就是说，整栋建筑物的建筑面积减去整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。 ??? 那么，公用建筑面积又是如何分摊给各套房屋的呢？根据《商品房销售面积计算用公用建筑面积分摊规则》的规定，分摊的公用建筑面积二公用建筑面积分摊系数X套内建筑面积。 ??? 公用建筑面积分摊系数二公用建筑面积／整个套内建筑面积之和。 Ki=A/B+Ai/Bi+(A/B)x(Ai/Bi) 公式含义： Ki：为公摊面积系数，其中 i 为第几层或第几功能区代号; A：为全幢分摊的共有建筑面积; Ai：为功能区独用共用建筑面积; B：为参与分摊的全幢套内建筑面积（含功能区独用共用建筑面积）; Bi：为参与分摊的功能区套内建筑面积; A/B：就是常说的一级分摊，在一幢楼中它是一个常数; Ai/Bi：就是常说的二级分摊，在一幢中它是一个变数，随功能区不同而变化。一、一般规定　　（一）房屋面积测算的内容。　　房屋面积测算包括房屋建筑面积、使用面积、产权面积、共有共用建筑面积等的测算。　　（二）房屋的建筑面积。　　房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且层高在2.20米以上（含2.20米，下同），有上盖，结构牢固的永久性建筑。　　（三）房屋的使用面积。　　房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影面积计算。　　（四）房屋的产权面积　　房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由市、县（市）房产行政主管部门登记确权认定。　　（五）房屋的共有共用建筑面积。　　房屋共有共用建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。　　二、房屋建筑面积测算范围　　（一）计算全部房屋建筑面积的范围。　　1、永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。　　2、房屋内的夹层、插层、技术层及梯间、电梯间等，其层高在2.20米以上的部位计算建筑面积。　　3、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算建筑面积。　　4、楼梯间、电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层计算建筑面积。　　5、房屋天面上，属永久性建筑，且层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20米以上的部位，按其外围水平投影面积计算建筑面积。　　6、挑楼、规划部门批准的全封闭阳台按其外围水平投影面积计算建筑面积。　　7、属永久性结构并作为主要通道的室外楼梯，均按各层水平投影面积计算建筑面积。　　8、与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算建筑面积。　　9、房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算建筑面积。　　10、地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外墙（不包括采光井、防潮层及保护墙）外围水平投影面积计算建筑面积。　　11、有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算建筑面积。　　12、玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按外围水平投影面积计算建筑面积。　　13、属永久性建筑的有柱车棚、贷棚等，按柱的外围水平投影面积计算建筑面积。　　14、依坡地建筑的房屋，利用吊脚所做的架层，有围护结构，层高在2.20米以上的部位计算建筑面积。　　15、有伸缩缝的房屋，若该缝与室内相通，伸缩缝也计算建筑面积。　　16、体育馆、影剧院等房屋按实际层数计算建筑面积。体育场（馆）看台下空间加以利用的，其净高超过2.20米的，计算其建筑面积（多层按多层计算）。　　（二）计算一半建筑面积的范围。　　1、与房屋相连的有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。　　2、独立柱、单排柱的门廊、车棚、贷棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积。