《First Time Home Buyer 系列》.doc

First Time Home Buyer 系列 (一): 序（Introduction) 最近MITBBS上的Tonyxu俱乐部真是红火,每天三番版上都有人在找推荐人来加入俱乐部.眼红啊!!!我就想: 等我有钱了，我搞两个俱乐部，一个没10个推荐人甭进，一个想进就进想出就出。要建俱乐部,总得有东西来忽悠啊.想来想去,只有把自己这些年的一些心得整理出来,也算是抛砖引玉吧.咱们中国人有买房子的传统. 在国内我姐在我外甥还在上幼儿园的时候就开始考虑孩子结婚的房子了.在美国没那么夸张,但是一旦毕业后有了稳定的工作,有了一些积蓄,大家也都开始考虑买房置业.?有些人买房是买一份家的感觉,当年我LD就是这样. 她认为再小再旧的房子,只要买下就是自己的家,她就可以花心思来打扮它.租再大再新的房子也没用. 而有的人是为了投资,保值,减税或生意需要. 不管什么原因,买房(Real Estate)对于大多数人人来说都是一笔很大的投资,　说到投资而就需要仔细考虑.对于从没在美国买过房产的人来说(First Time Home Buyer),　买房前有很多问题需要答案.买房的程序（流程）是什么?　 买房有哪些好处和不好的地方呢？我能负担起多贵的房子？是买全新房还是旧房呢?　什么样的房型最适合我?怎么找房地产代理人(Agent)?怎么知道一位代理人的好坏? 自己该怎么办贷款？是３０年固定利率 (30 years Fixed)，还是１５年固定利率(30 years Fixed)，还是浮动利率 (ARM)？Closing Cost有那些?房子有问题,哪些是大问题需要自己退出合同，哪些是小问题,很便宜就能修好？　签署文件需要注意哪些事项？等等．．．我尽可能的在我的博客里依此回答这些问题,并帮你了解目前美国的房地产市场．当然也希望在回答大家问题时自己也能够得到提高.祝大家都买到理想的房子 First Time Home Buyer 系列 (二): 买房的流 买房的流程:买房人确定买房产 找地产代理贷款合格证明 (Pre-Qualify Loan) 确定看房的范围后看房;下单(OFFER);谈判合同和签定购买合同. 房屋的各项检查;办理贷款;联系律师或过户托管(Escrow) 如果在合同期限内不退出合同,就贷款批准后办理房屋保险之类. ?过户前的最后检查 过户和搬家. First Time Home Buyer 系列 (三): 买房还是租房? 对于大多数人来说,买房是自己人生最重要的决定之一,也可能是自己到目前为止最大的一笔投资,需要谨慎考虑.既然是投资,自己在考虑回报前要首先考虑风险.买房产有没有风险?当然有.要不然哪有那么多的银行没收房(REO)和短售房 ( Short Sale).??? 例如,如果你自己确定2-3年会搬离目前住的城市,不要买房.一买一卖需要损失10%左右的费用,包括卖房代理的服务费,买和卖交易税和其他的Closing Costs.以目前2012年房地产市场来看 , 2-3年的回报在扣除10%的费用后也很难吸引人.何况买房/卖房是一件很费时间和精力的事情,短期投资风险回报不成比例.??? 有的人会告诉你:贷款利息和房地产税是免税的,可以让你每年推税省很多.这其实也不完全准确.例如,在加州60万的房子, 20%首付后48万的30年固定贷款. 4%的利率算每年利息大概是2.4万,加州1.5%的房产税($9K)中只有1%是免税的 ($6K).总共免税额总共大概有3万.30%税率算每年省$9K,刚好付房产税.租房是不用付房产税的,而且报税时也有$5.8K/人的标准免税额.??? 那为什么大家要买房呢?买房有以下好处: 首先是家的归属感. 不仅仅是对中国人,对于大多数的美国人也一样,买房是美国梦(American Dream)的重要组成部分.自己买的房子有更多的隐私权,更自由的决定对房子的装修,布局等等.??? 其次,长期投资的风险/回报率可观,主要是指长期投资.从经济发展,人口增长和通货膨胀等等因素来看,房地产价格从长期趋势看是一直增长的.2007-2008年起的经济危机导致了美国许多地区的房价下跌了40%-50%,达到2003左右的价格水平.这是由于过去的货币宽松政策和不负责任次贷,导致了房价从2002-2007间不正常的疯狂增长,而现在只是回落到一个正常轨道上.房贷的月付相当于租房的租金,30年的贷款后的回报是已增值而没有贷款的房子.??? 还有目前4%的低利率(可能持续到2013,2014年)使房贷的负担减轻了很多.例如50万贷款30年4%的固定利率每月需要付$2387. 如果利率是6%, 40万贷款每月需要$2398.从