《13.万科金域华庭整合营销推广策划方案》.ppt

整合营销方案 Part1 基本概况 Part2 宏观经济 5. 产业发展战略：东优西拓、强三优二 Part3 城市规划 2. 城市规划----广佛重要的区域性专业市场及物流集散地 2. 城市规划----南海重要的制造业基地之一 2. 城市规划----佛山具有优良生态环境的新城区 5. 城市功能分区 6. 城市路网建设-----与广州无缝对接 “六横” ：广佛－广三高速、建设大道、广佛新干线、广佛高速与西环高速联系线、穗盐路－同庆大道、海八路； “六纵” ：广州西环高速公路、佛山一环、桂和路、广佛高速、325国道新线、虹岭路。 Part4 房产市场 1. 总体印象 2. 供求关系 3. 大沥街道的楼市状况 楼盘供应结构由低端的单体楼转向中高端的住宅小区， 价格拉升大 4. 产品结构 5. 客源流向 6. 土地供应 7. 政策影响 8. 政策对盐步、黄岐的影响 9. 未来新政预测及分析 Part5 典型个盘 地理位置：南国桃园东门 发 展 商：天安（广州）投资有限公司 占地面积：900亩 总建面积：18万㎡ 容 积 率：0.28 绿 化 率：73.3% 总 户 数：1000多户 产品类型: 别墅、公 入市时间：2001年年底 配套：23000平方米天然湖泊；4500㎡星级阳光会所；4800平方米商业中心 产品结构以260-500㎡别墅为主 小结 Part6 项目理解 1. 项目介绍 地块位置：佛山市南海区大沥镇体育中心区西侧地段 地块现状：用地红线外基础设施达到五通，即通路、通电、通供水、通排水、通讯，用地红线内土地部分平整。 交易面积：75915.8平方米 土地用途：城镇混合住宅用地 使用年限：住宅用地柒拾年、商业用地肆拾年、其他用地伍拾年 容积率：≤2.4； 建筑密度：≤28%； 绿地率：≥30%； 小结 Part7 客户定位 2. 核心客户群 3. 访谈调研——地产从业人员 3. 访谈调研——核心客户群 小结 项目主力客户群：城镇新移民 第一置业因素：物管-绿化-车位-户型 Part8 项目定位 项目定位 项目定位 项目定位 因此，我们认为，我们的主力客户群是： 公务员、教育体系高薪人士及当地企业高管层及技术人员，我们统称为“金领一族” 周边专业市场小企业主 项目定位 我们的客户群体有哪些特征？ 他们事业处于发展阶段，有一定经济基础，对未来及生活充满憧憬； 他们生意与国际接轨，见识广博； 他们珍惜家庭关系，自己辛苦拼搏为家人创造更好生活环境，家中事务一般交由老人及孩子自行管理； 他们对现居住条件不尽满意，特别是治安及空气环境，但由于工作关系暂不便离开大沥； 项目定位 因此，金域华庭是大沥市民期待已久的梦想家园。 准确定位，错位竞争，减少竞争风险。 项目定位 Part9 销售策略 引爆式销售，制造全城热话 喜欢自己装修，质量、成本、风格都可以自由控制 对带装修定义还不是太了解，表示只要不喜欢都会再重弄 如果非要带装修，会喜欢带套餐选择 装修风格 目前市场上基本以毛坯房为主，但市场上会接受碧桂园洋房带简单装修 从业人员 4. 核心客户群需求特征---装修标准 青睐毛胚房 客户定位 当地人普遍青睐毛坯房，可以自主装修设计，体现个性，但也接受简单装修 车位是购房时考虑的重要因素之一，要求项目车位配比起码在1：1以上 车位可以供应购买的绝不会租 有两部车的家庭大有人在，喜欢开车外出，甚至会有“开车买肠粉”的习惯。汽车成为生活重要的交通工具 车位 大沥人只要买得起楼的一般都会是有车一族 市场上一般采用房屋与车位同时捆邦式销售策略，所以配比都达1：1以上，客户接受这种的销售方式 部分车位租金可达600元~800元/月，普遍车位出售金额约10万左右 部分客户甚至把车位看作购房与否的前提条件 从业人员 房屋与车位捆邦式销售是当地房产市场的特色之一。 市场上车位供不应求，成为购房置业的重要影响因素。车位配比至少是1：1以上。 4. 核心客户群需求特征---车位 客户定位 一般购房都用来自住，一般想法是，环境允许的话多会选择一次性付款。 做生意资金周转很重要，会选择分期付款或者会选择按揭。 付款方式 以前多以一次性付款为主流，现在才多见有按揭付款，分期付款也较多 一般客户是首付五六成，两年内分期还清 某项目曾统计过一次性付款：按揭付款=4：6 从业人员 购房以自住为主， “无债一身轻”思想仍较浓厚，但按揭付款购房会成为趋势。 4. 核心客户群需求特征---付款方式 一次性付款为主　 客户定位 针对城镇新移民，营造特色社区文化、社区氛围； 针对专业市场、金融商贸区等客户工作、生活集中区域进行主题活动推广、宣传，配合点对点式销售服务，在市场形成广泛影响，拉动销售。并带动本地人客户的关注； 在万科的产品体系中，“金”色系列定位