《2015-2016商业综合体定位市场研究（成都篇）》.doc

2015-2016商业综合体定位市场研究（成都篇） 报告成都市商业综合体市场分析 4.4.1 商业综合体分布数量及定位 2014年上半年开业的5大商业综合体（图4-16），在地理位置上分别位于市中心、城南及城西，对于各自所处区域内的商业配套均起到了丰富与提升的作用。 从这5家商业综合体的业态规划及品牌招商等方面不难看出，他们均以目标客群为参考和基础划定了不同的定位，如IFS（成都国际金融中心）定位中高端路线，消费辐射面以整个成都为基础，而鹏瑞利青羊广场则偏重于片区内消费，地域性强，为“社区型商业综合体”。 图4-16 2014年上半年开业的商业综合体 2014下半年预计开业商业综合体有8家，其主要分布于城南、城西及市中心。 图4-17 2014年即将开业的商业综合体 根据2014年统计，成都市商业综合体以100余个、数千万平方米的数量居全国前列，综合体发展日臻成熟。随着综合体的数量不断增加，各区域城市副中心逐渐形成。 图4-18 成都市主城区部分商业综合体 4.4.2 商业综合体业态分析 根据成都市规划推进及经济发展，目前成都市商业综合体已经形成四大板块竞争格局。分别是东大街板块、人南路及天府新城板块、市中心板块、非典型板块（城西及城北）。 市中心板块——占据核心商圈黄金地段位置，高档集中商业为主。已聚集足够的人气和商业氛围，走高端路线。 表4-10 市中心板块商业综合体对比 富力·天汇MALL 九龙仓· 国金中心 华置广场 产品种类 商业、酒店、 写字楼、住宅 商业、酒店、 写字楼、住宅 商业、酒店、 写字楼、住宅 规模 60万㎡，商业25万㎡ 49万㎡ 30万㎡ 业态 居住、办公、 购物、休闲娱乐 居住、办公、 购物、休闲娱乐 居住、办公、 购物、休闲娱乐 商业定位 中高端时尚百货商场 高端时尚百货商场 高端高档精品商业 主要 构成单元 富力天汇MALL； 富力·JW万豪酒店； 爱丁堡公馆； 史丹尼国际公寓； 超甲级写字楼和商务中心； 花园式咖啡厅、茶楼；6星级的精品酒店； 全球最高级的品牌； 195米的高档电梯公寓； 超5星酒店； 东大街板块——西部金融街，基本以写字楼为核心物业，板块人气和商务气氛正快速成熟中，未来将成为城市高端的商务综合体集群。 表4-11东大街板块商业综合体对比 新鸿基环球贸易广场 东大街铁狮门项目 产品种类 商业、酒店、 写字楼、住宅 商业、酒店、 写字楼、住宅 规模 130万㎡，13万㎡ 17万㎡ 业态 居住、办公、 购物、休闲娱乐 居住、办公、 购物、休闲娱乐 商业定位 高端时尚百货商场 中高端时尚百货商场 主要 构成单元 超五星级酒店； 高档酒店式服务公寓； 超一流甲级写字楼； 大型高档购物广场； 国际化住宅； 甲级写字楼； 住宅； 酒店式公寓； 商场； 人南路及天府新城板块——供应巨大，品质高端，受区域成熟度所限价格相对较平，但未来潜力巨大。 表4-12 人南路及天府新城板块商业综合体对比 凯德置地·来福士广场 保利中心 花样年·美年广场 产品种类 商业、酒店、 写字楼、住宅 商业、酒店、 写字楼、住宅 商业、酒店、 写字楼、住宅 规模 23.4万㎡，商业7.4万㎡ 40万㎡ 100万㎡ 业态 居住、办公、 购物、休闲娱乐 居住、办公、 购物、休闲娱乐 居住、办公、 购物、休闲娱乐 商业定位 高端时尚百货商场 高端时尚百货商场 中高端时尚百货商场 主要 构成单元 甲级写字楼； 商场五星级酒店； 服务式公寓Boutique Office 高品质住宅； 商业和高端写字楼；300m成都高空豪华观景台； 保利院线 住宅；写字楼； LOFT；公寓； 酒店；商业； 艺术馆；总部基地； 培训中心 非典型板块——城西城北分布，多为价值洼地，旧城改造区域为主，多以商业和国内实力开发商开发为主。 表4-13 非典型板块商业综合体对比 金牛万达广场 瑞安城北天地 绿地·世纪城 龙湖北城天街 产品种类 商业、住宅 商业、写字楼、住宅 商业、酒店、写字楼、住宅 商业、住宅 规模 120万㎡，商业7.4万㎡ 48万㎡，商业6万㎡ 83万㎡ 70万㎡，商业40万㎡ 业态 居住、办公、 购物、休闲娱乐 居住、办公、 购物、休闲娱乐 居住、办公、 购物、休闲娱乐 居住、办公、 购物、休闲娱乐 商业定位 中高端时尚百货商场 中高端时尚百货商场 中高端时尚百货商场 中高端时尚百货商场 主要 构成单元 室内步行街； 精品餐饮街； SOHO公寓； 住宅； 高档住宅； 豪华写字楼； 商业； 星级酒店； 甲级写字楼； 主力大卖场； 时尚休闲街； 高端公寓楼； 大卖场； 时尚百货； 高端品质住宅； 本项目地处东北面三环外侧，因此，我们选取成都市三环外侧已建成的商业综合体进行