某市写字楼市场调研分析报告.doc

南京市写字楼市场调研分析报告 前 言 为准确把握市场，000公司组织专门的人员，在上半年南京市写字楼市场调研的基础上，针对性地进行了紧张的的市场补充调查工作，经过一月多的努力，形成了这份调研报告。 本市场调研报告主要由四部分组成： 1、南京市写字楼市场近五年发展状况综述 2、区域市场研究—各个区域过去1-3年相关楼盘及有代表性楼盘分析 3、区域市场研究—未来1-2年相关区域写字楼供应情况分析 4、潜在客户购买要求及心理研究 南京市写字楼市场近五年发展状况综述部分的基本资料主要来自市房管局和统计局等政府权威部门，经过000公司整理分析成文。 区域市场研究部分对对销售业绩突出的一些楼盘进行了细致分析：如商贸广场、新地阳光、锦江丽舍。同时对和本项目相关的滞销楼盘也进行了重点分析及评估，如国贸大厦、天时商业中心重点楼盘的调研分析分为楼盘基本情况表（以详实的数据为主）和个盘分析（以客观分析为主）两部分。为下一步的项目定位、项目规划设计准备好了大量准确的参考资料。 潜在客户购买要求及心理研究部分的分析结果是建立在实地走访的基础上经过统计分析得出。000公司选择了长江贸易大厦、省保险大厦、汇鸿国际大厦、华荣大厦等十余家写字楼中的一百多家公司作为调查对象。调查过程中注意了受访公司行业的广泛性和行业代表性，保证了调查结果较强的参考性。 写字楼市场调研分析及推论 第一节、南京市宏观市场分析 1、入世取得成功，房产市场出现良机 房地产业伴随着产业升级而增长，而商品房是消费需求结构升级的核心，中国加入WTO将对国家的产业升级和消费需求结构升级产生深远的影响，同时也将给房地产业带来巨大的发展空间。商品房具有消费和投资功能，从目前消费需求结构的变化趋势来看，它将和通讯产品、轿车一起成为新一轮消费需求升级的目标选择，将成为新一轮消费热点、投资热点和新经济增长点。相比其他行业房地产行业仍处于上升期，2001年共有52家上市公司涉足房地产，马年开市房地产股一枝独秀，就是很好的证明。其他城市相比，南京房地产市场尚有一定的发展空间。 2、经济持续增长 南京经济持续增长，连续五年增长速度超过10%，高于全省水平，2001年，南京国内生产总值比上年增长12%，达到1020亿元，其中非公经济所占比重为27%，实际利用外资额高达9.9亿美元，比上年增长13%，南京经济的开放程度有了较大的提高。 经济的快速稳步发展，促进了城市功能的建设与健全，巩固了南京作为长江中下游中心城市的地位，加强了对周边城市的辐射力，形成了以南京为中心的“一小时都市圈”。2005年将在南京举办第十届全国运动会，无论从经济角度，还是社会角度都会对南京的发展起到有益的推动作用。 南京市政府把大力发展民营、私营经济作为全市新的经济增长点和富民强市的重要途径。据载，目前南京共有个体工商户10多万户，注册资金20多亿，私营企业3万多户，注册资本200多亿元。2002年南京市相关政府部门将推出简化手续、放宽行业限制、放开利用外资的政策、放开技术投资比例、允许注册资本分期到位等措施以使个私经济得到更快的发展，但与浙江和广东相比仍有一定的差距。 3、城市人口增长带动地产发展 2000年，南京城镇人口443.5万，其中主城在册人口为210万，实际居住人口258万，预计到2005年南京主城实际居住人口将增加至280万左右，到2010年将增至300万左右。 4、南京市房产市场日趋活跃，房产销售升温明显 自1995年以来，南京写字楼市场销售一路走高，从95年的6.28万㎡到2000年的16.37万㎡。但这期间出现了1998年的高空置量：12.95万㎡。 2000年以前南京房地产市场竞争不是很激烈，开发商运作房地产较其他行业压力小，业绩增长也较快，如广州的商品房空置量高于南京的年开发量，而南京连续几年保持250万平方米以上的销售量，空置比例也远远低于全国的平均水平，自94年以后，房地产没有出现大起大落，相比目前家用电器等行业大打价格战，直接面对面的价格竞争、售后服务竞争，房地产业远没有达到，依然有很大的发展空间，但经过2000—2001年的快速发展阶段，南京地产市场的竞争已是很激烈了，随着消费者的快速成熟，地产项目已到了全面比拼的时代了，只有具有好的品牌、品质、服务的项目才能迅速占领市场，取得不俗的销售业绩和经济效益。 第二节、南京写字楼市场分析 一、南京市写字楼整体情况分析 对市房产局、统计局近几年的统计资料进行分析、总结后得出以下统计表： (1)、南京办公楼的近年销售情况 （表一） (2)、南京办公楼的近年空置量（包括出售空置和出租空置） （表二） 从表一、二可以看出1999—2000年南京办公楼市场明显回暖，空置率保持在较低的7.4万㎡，1998—2000年平均每年增加20%的销售量即2.4万㎡左右，很多“死