写字楼项目营销策划方案.ppt

郑州市近年GDP及人均GDP增长迅速，房地产业进入高速发展期 房地产市场各发展阶段特征分析： 三产分布比例— 第三产业结构及增长比较稳定，变化较小 第二产业占GDP比重逐渐上升，说明工业是郑州市的主导产业 近年来第一产业和第三产业比例均小幅下降 第一产业比重较低 第三产业结构相对稳定，近年变化较小 自2000年以来，第一产业的比重有所下降，与此同时第二产业的比率波动上升 第三产业总量反映郑州写字楼整体容量处于中等，经验值反映郑州写字楼市场相对于整体房地产市场处于较低水平 按照物业档次、目前售价/租金将板块分级 金水区板块——郑州高端写字楼最为集中的的商务圈。 行政导向，依托省机关 商业、交通配套成，商务氛围浓 郑东新区板块——郑州最具发展潜力的商务圈，主要由会展业带动区域发展，代表郑州未来写字楼最高水平的CBD区 政府导向，会展业带动 成熟公建配套 高档住宅区 郑东新区—郑州未来最具活力商务板块 CBD各发展阶段客户分布特征高比例投资客——中型服务性企业——500强实业型企业 郑东新区CBD已形成规模效应，提升市场信心 CBD地区由内、外环两条环路组成， 建成60幢高档商业楼宇 ； 经过7年的大规模建设，CBD已经完成了写字楼和公寓的建设并部分投入使用，增强了市场对新区开发的信心。 西北区板块——现存写字楼陈旧且品质不高物业形态以商住的形式为主，客户外溢。 问题：谁是目前本项目的主力客户群？ 结论： 从购买目的角度可将客户分两大类三小类： A 投资客户（机构或个人投资者）； B 自用客户（扩张导致购买、升级导致购买） 郑东写字楼市场的主流客户细分 各种物业类型具体排部示意 由于塔楼限高，而商业裙楼及塔楼结构未确定设计方案，故物业类型排部同类产品产品的裙楼及层高设计要求模拟排部，仅作为设计示意，具体方案由设计院根据实际情况权衡。 通过客户需求强化设计要点 玻璃幕墙 考虑因素： 玻璃幕墙奠定了项目的第一印 象，彰显昭示性，树立项目的高档物业形象。 建议要点： 采用Low－e中空镀膜隔音玻璃，保证甲级建筑品质； 玻璃幕墙开窗数量只要保证消防规范要求即可，尽量减少； 幕墙尺寸尽可能采用大块面玻璃，减少隐框，玻璃划分尽量减少人体使用高度的视觉遮挡。 车行大堂： 考虑因素： CBD甲级写字楼大部分没有车行大堂，该项目设置车行大堂，增加项目卖点，体现开发商注重品质，让项目在同质产品中脱颖而出。 建议要点： 车行大堂的设计需要注意雨篷的设置； 车行大堂的设计需要考虑明确的人车分流，使车行动线与人行动线互不干扰； 广州中泰国际广场车行大堂设计 简约大气的电梯间 ——延续物业统一设计风格 电梯间 考虑因素： 电梯间融合甲级写字楼的特色，同时与大堂整体效果融合； 建议要点： 设计风格简约，大气，避免细部的复杂处理，方便后期物业管理。 电梯厅作为除大堂外客户最关注的公共空间，选材考究，建议采用高档大理石＋不锈钢装饰材料，融合与大堂相协调的地面装修，形成特有商务特质。 国际品牌标志、国内品牌价格——选择价格相对较低日本三菱品牌电梯 市场主流商务电梯产品指标参考 三大电梯品牌在知名度和报价上处于同一水平，技术细节上各有特长； 长沙写字楼多采用OTIS品牌； 瑞士迅达推出外部控制楼层智能呼叫系统后市场占有率上升； 电梯轿厢装修建议——注重轿壁和轿底的装修档次，顶部照明明亮 根据客户需求分而治之——选择按电费计量的变频VRV空调 空调选择： 考虑因素： 空调的运行模式和计量方式直接影响着企业运营成本，其设置往往是客户进入购买决定阶段最为关注的问题之一，变频VRV空调以其合理的计费和显著的变频节能功效赢得市场青睐 建议要点： 公共空间均安设新风系统和中央空调 写字楼部分按电量计费，计费点尽可能按产权单位划分，公共空间通过物业管理费分时段收取； 提供24小时全天候服务，无时差办公，满足不同类型公司需求； 在条件允许的情况下尽量选用进口设备。 高性价比创新建材，降低双方营运成本——选择价廉物美的网络地板 网格地板 考虑因素： 网络地板有利于降低企业二次装修成本，为客户赢得最大的利益； 作为一个衡量甲级写字楼的重要指标，对于后期营销推广有一定的促进作用。 网络地板有工厂定制的专业地板，成本较高，也有现场施工制作的网络地板，成本低但效果明显，性价比高。 广州发展中心大厦网络地台设计 容易忽略的甲级写字楼细节——卫生间细节之处体现品质高低 卫生间 考虑因素： 细节决定成败，洗手间设计是最容易忽视的细节，但却是客户实在感知到的地方。 建议要点： 设施完备的卫生间，与各办公间门口要有分隔距离； 设置玄关和过渡前室，并利用该空间提供人性化服务，如整装室或