《国外住房保障制度比较研究》.pdf

总第153期 城市问题 2008年第4期 [文章编号]1002—2031 2008 04—0092—04 国外住房保障制度比较研究 卫欣刘碧寒 [摘 要] 分析了美国、英国、德国、日本、韩国、新加坡等国家城市中低收入者住房保障体系的主要特色。重点分析了 美国从供需两方面进行补贴的保障模式、英国的混合产权补贴方式、日本的住房保障三大支柱，同时，还比较了德国、韩国和 新加坡三国住房保障体系的差异。概括出这些国家城市中低收入者住房保障体系的主要特征和存在的矛盾，即从补贴卖方 到补贴买方的转变，根据发展阶段确定需要补贴的卖方以及以需求补贴为主导的特色补贴模式。最后，对国外城市中低收入 者住房保障体系进行了评价，指出了公房建设与国民经济发展、政府与民间团体以及政府与城市中低收入者之间存在的三大 矛盾。 [关键词]城市中低收入者；住房保障制度；国外；比较 [中图分类号]F293131 [文献标识码]A 制度相对于其它发达国家而言，最大的差异在于其 国外住房保障制度乌瞰 特色的租金补贴模式，这也是目前美国政府对中低 收入者采取的最主要的补贴手段。 本文选取了美国、英国、德国、日本、韩国、新加 1 建设公房缓解住房困境 坡等国家作为研究对象。选择这些国家的原因有 公房建设由联邦政府主持，具体的选址、监督和 三，第一，这些国家经济发达，住房制度相对完善；第 分配则由州政府管辖。公房的产权归州政府所有， 二，这些国家都采取了政府主导、民间参与、个人补 管理的专项机构是地方政府住房局。城市中低收入 贴三管齐下的中低收入者住房保障政策；第三，这些 者收入水平不同，房租水平也有差异。对一般贫困 国家都通过政府直补、金融政策、利税杠杆等多种手 家庭而言，收取的房租相当于其家庭收入的三分之 段来保证住房保障的公平有效。 一；而对收入略高的家庭而言，房租则略高于三分之 1．美国：从供需两方面进行补贴 一。公房建设的迅速发展增加了城市中低收入者可 美国住房保障的核心思想是从供给和需求两个 负担住房的供给，中低收入者的住房困难得到了快 方面进行补贴。从供给角度看，政府尽可能多地增 速缓解。 加低租金住房或以低价格将住房卖给中低收入者。 2 吸纳私宅增加廉租房供给 从需求角度看，政府直接补贴租户。美国住房保障 为解决公房建设带来的弊端，美国政府于1961 [作者简介 卫欣 1977一 ，男，汉族，四 ll成都人，北京大学城市与环境学院博士研究生，研究方向为城市规划与房地产；刘碧寒 1985一 ，女，汉族，江苏盐城人，北京大学城市与环境学院硕士研究生，研究方向为城市与区域规划。 [基金项目]北京市科委博士论文专项资助项目 ZZ0701 。 收稿日期]2008—03一II [修回Et期]2008—03—17 ·92· 外国城市 万方数据 《城市问题 2008年第4期 国外住房保障制度比较研究 年推出优惠政策，鼓励私有房主为中低收入者提供 住房储蓄是德国住房保障制度的一大特色。有 低租金住房。政府首先对市场上可供出租的私有住 购房需求的中低收入者根据自己的储蓄状况和偿贷 宅进行筛选，将合格的住房纳入廉租房体系。对入 能力，与银行签订“储贷合同”，先储蓄，后贷款。政 选的廉租房房主进行相应补贴，包括为其购房的抵 府推行这一政策时，对低收入者给予了特殊照顾，参 押贷款做担保，提供部分修缮和运营费用等。政府 加了住房储蓄的低收入者都可以得到政府在利息或 同时鼓励私人新建廉价房屋，新建符合政府标准的 税收方面的奖励¨J。 廉租房可连续十年享受联邦所得税抵扣优惠。政府 2 购建房税收优惠政策 通过税收和贷款等优惠手段，不用直接投资和专项 政府通过各种措施鼓励私人和非盈利性机构自 财政划拨就增加了廉租房的供给，这项举措极大减 建或购买住房，通过这种方式进一步解决中低收入 轻了政府负担。政府虽然提供了优惠政策，但私有 者的居住问题。非盈利性机构建设的福利性住房， 房主是否愿意提供房源仍然存在一定问题。有些房 其土地费用由国家承担，政府还为其提供约占建筑 主担心租户的文明修养、生活习惯等问题，认为中低 费用50％的无息贷款，利息由国家支付。对自建住 收人者素质偏低，将房屋租给中低收入者可能对其 宅者，通过提高折旧率的计算来降低税基，从而减少 他租户的生活产生负面影响，因此，他们可能不愿接 纳税费用；此外，还可以免征10年地产税和地产转 受政府的优惠条件而提供廉租房。 移税。 3 用房租代金券直接补贴租户 3 “先租后购”的租购结合方式 用房租代金券直接补贴租户是美国政府目前采 随着经济的发展，德国国内的金融机构和非盈 用的最主要的对中低收入者进行补贴的手段。具有 利性机构也发展出了各种独特的住房买卖方式， 享受补贴资格