国际贸易中心项目市场调研及定位中期报告.ppt

青岛位于山东半岛南端，黄海之滨。青岛依山傍海，风光秀丽，气候宜人，是一座独具特色的海滨城市。青岛现辖七区五市，总面积10654平方公里，截止到2007年底，总人口757.99万，其中市区人口275.55万人。 青岛是东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，国家历史文化名城和风景旅游胜地，也是中国重要的外贸口岸和海洋科研基地。 铺位分隔建议 铺位分隔建议 铺位分隔建议 铺位分隔建议 铺位分隔建议 铺位分隔建议 由于本项目定位为购物中心，与传统百货项目，其对购物环境的要求更高， 希望能给消费者营造一个舒适、宽敞的空间； 从内部人流动线角度出发，单循环通道的形式更符合消费者的习惯，也可 规避一些商业死角，使消费者能到达商业的各个位置，对提升商业价值也较为有利； 由于本项目前期设计遗留的不利因素，对项目后期铺位分隔造成不利影响，存在较多难利用的空间，本次铺位分隔在合理的基础上最大限度提高项目的使用率； 结合商户需求，为后期招商提供指引。 铺位分隔建议 出入口设置 内部装修建议 商场的内饰，尤其是公共区域的装饰对整个商场的形象起到提升的效果，因此建议本项目内部装修要与定位结合，塑造舒适、现代的购物环境。 灯光的渲染对于营造购物环境十分重要。可以利用强烈的灯管感染力刺激消费，橱窗内产品需要调整投射光和漫射光比例来表现商品的立体感。建议项目灯光设计立意于明亮、自然设计效果。 宏观情况回顾与分析 整体商业市场 基础/地块分析 市场研究 竞争分析 需求分析 项目SWOT分析 市场空白点分析 市场定位与商业主题 设计建议 商品组合建议 租金预测 附件 铺位分割建议 铺位分割建议 消费者研究 餐饮消费概述 受访者外出就餐频次每周1——3次占较大比例，共67%。 63%受访者经常或者喜欢去的餐饮类型是中餐，可见中餐在区域接受度较高，具有发展空间。 从就餐区域来看，相对较为分散，由于佳世客和香江路利群所在区域是开发区主要商圈，商业密集，业态丰富，故所占比例位于前两位。另外，餐饮作为目的性消费场所，受所在位置周边环境影响较小，可依靠自身特色吸引消费者。 从人均消费来看，20——50元占大多数，共53%，反映出区域内大众型餐饮场所较易被接受。此外，人均消费50元以上占27%，说明高端消费场所也有一定市场空间。 消费者研究 休闲娱乐消费概述 受访者休闲娱乐消费频次与购物和餐饮频次相对较低 ，主要由于餐饮面对的消费群体更加广。 受访者常去的休闲娱乐场所中KTV占33%，影院占20%，这些地方主要面对年轻人。 从人均消费金额来看，比例较分散，人均100元以上占了38%，反映出区域存在部分高档娱乐场所。 消费者研究 区域商业满意度调查 消费者研究 受访者大多对开发区的商业环境表示满意。 有48%受访者认为开发区不缺乏休闲、娱乐场所，但也有42%认为缺乏；而在被问到开发区缺乏何种业态时，认为缺乏休闲娱乐场所的也占了多数，说明开发区内休闲娱乐场所尚有生存空间。 近40%受访者希望新商业项目经营休闲、运动品牌，可见该类商品对于大多数消费者而言具较强吸引力。 消费者研究 消费者研究 从受访人群对品牌的举例来看，各类服装品牌中，运动类品牌接受度较高。 高档时装和正装品牌重合较多，其中男装品牌占绝大部分；反映区域消费者品牌意识尚薄弱。 大多数受访者认为高档品牌为男装，反映出男性消费群体是区域高档品牌的主力消费人群 。 从受访人群对化妆品牌举例来看，多数消费者对化妆品品牌认知有限。 从受访者对鞋类品牌列举看，运动鞋占很大比例，同样反映出运动品牌在消费者心目中的地位。 以上现象反映出区域消费者消费观念相对落后，对中高端品牌认知缺乏，一般来说，这种状况在短时间内难以改变。 从受访者对中餐类型举例看，鲁菜和川菜所占比例较高，可见这两个菜系在区域具有市场空间。 从快餐品牌举例看，肯德基由于在区域有三家店，因此认知度高。 受访者中有39.6%的人希望新商业项目中有中餐，定位时可考虑该因素。 消费者研究 消费者研究 从受访者对KTV和健身品牌的举例来看，哪些是消费者最常去的地方，这将为后期招商提供信息。 受访者希望新商业内引入健身、娱乐和影院排在前三位，后期可根据项目的产品条件进行考虑。 消费者研究 消费概述 受访者中表示未来肯定或可能会将本项目作为经常购物场所的人数共占82%，这对本项目而言是有利因素。 50%受访者认为新商业项目能够吸引其前往的是零售业态，此外还有25%的消费者认为休闲娱乐业态也是吸引他们前往的主要因素。 消费者研究 未来消费趋势 63%的受访者认为三年后其消费习惯会发生改变，且多数更倾向于休闲娱乐业态，说明该类业态未来发展空间较大。 参考受访者服饰类单品消费金额发现，大部分消费者认为其三年后对服饰类单品消费金额能