房地产信贷风险控制法律机制探究.pdf

中 文 摘 要 近几年来，我国房地产市场发展迅猛，一片繁荣。不可否认，房地产 市场的兴旺具有十分重大的意义和作用。房地产市场的发展在促进我国国 民经济的增长，提高人民生活水平方面发挥了非常巨大的作用。可是，异 常火爆的房地产业在发展过程中也出现了许多的问题，比如暴露出的房地 产信贷风险。因为房地产行业是典型的资金密集型产业，对于资金的依赖 性远远大于其它行业。而房地产开发企业往往存在资金不足的问题，为了 进行项目的开发，它们常以按揭贷款的方式进行开发，而其自筹资金却极 为不足。另外，公众对于房屋的需求量是十分巨大的，但高房价和低收入 的矛盾仍然十分突出，房地产信贷的发展就在一定程度上解决了这个矛 盾。房地产信贷业务在各商业银行开展以来发展迅速。大规模的信贷向单 一的房地产行业集中，对金融机构而言，意味着经营风险将更多地受该行 业变动的影响。这也意味着房地产信贷的风险如果得不到有效的控制，则 这种风险将会危及商业银行乃至整个金融业体系的安全。因此，构建房地 产信贷风险控制法律机制就变的非常急迫了。 文章共分为四个部分。 在引言中，首先介绍了房地产信贷研究方面的情况，目前国内外研究 主要侧重于房地产开发投资融资问题，关于房地产信贷的研究比较少。但 是，进入到20 世纪90 年代后，金融危机频频发生，尤其是1997 年的东 南亚金融危机，其巨大的影响和危害使得越来越多的人开始认识到房地产 信贷实实在在的风险，国内外掀起了房地产贷款风险研究热潮。之后介绍 了本文研究的目的，旨在通过论述和分析目前我国商业银行中的房地产信 贷业务风险状况、风险形成的深层成因，以形成法律控制机制，保障我国 房地产市场和金融市场的健康有序发展。然后提出了本文几方面的意义。 最后介绍了本文所采取的研究方法，包括分类分析法、环境分析法、比较 分析法。 第一部分为“房地产信贷原理阐释”。该部分首先介绍了房地产信贷 的概念，之后总结了房地产信贷活动的特点，表现为房地产信贷行为具有 过程性、还款周期比较长、商业银行本身为信贷活动的主体，商业银行信 贷行为受到商业银行主体所在的经济环境的约束。然后介绍了房地产信贷 1 的分类。又指出了房地产信贷的绩效，在于房地产信贷有利于扩大市场需 求、升级消费结构、增加资金来源、分散银行风险。最后，介绍了我国房 地产信贷的发展。 第二部分为“我国房地产信贷风险分析”。首先对房地产信贷风险作 了一个界定，即房地产信贷风险是指在房地产信贷资产经营活动中，因不 确定因素的单一或综合的影响，使商业银行房地产信贷资产遭受损失的可 能性，即借款人不能按约偿付贷款的可能性。并指出我国房地产信贷风险 呈现出不确定性、潜在性、关联性等特点。通过分析，可以看出房地产信 贷风险具有很大的危害性。表现在：容易引发金融风险、不利于优化房地 产融资环境、助长道德风险。然后分析了我国房地产信贷风险的表现，立 足于商业银行、房地产企业和个人三个角度。最后为我国房地产信贷风险 的成因分析，涵盖四个方面：借款人之原因、商业银行内部之原因、市场 之原因、制度之原因。 第三部分为“其他国家、地区房地产信贷风险控制的经验、教训及启 示”。通过对美国、日本、香港等国家、地区的良好的经验分析以及对美 国次贷危机的分析，探讨他国在房地产信贷风险控制方面的经验、教训对 于我国的意义。 第四部分是“构建我国房地产信贷风险法律控制机制的设想”。这部 分为整篇文章的重点。 首先指出了房地产信贷风险控制具有十分重要的作用：能够减少银行 房地产信贷资产的损失，增强银行房地产信贷预期收益；能够树立良好的 企业形象；能够稳定社会金融。然后根据借款人、商业银行、政府三类主 体在房地产信贷中的地位，来构建房地产信贷风险法律控制机制。 第一，针对借款人，建立房地产信贷风险的预警机制，通过建立我国 的信用风险评价与衡量法律制度以达到预防风险的目的。其主要目的是通 过对借款人基本情况、信用状况和还款情况的监控，对有问题的借款人及 时预测、发现，并采取必要的措施防范风险。提出建立满足信息公开化、 信用采集机构规范化、信用信息评估标准化三项要求的信用风险评价与衡 量法律制度。 第二，针对发放贷款的商业银行，主要是建立我国的房地产信贷资产 证券化制度，通过信贷资产的证券化，分散房地产信贷的风险。肇始于美 国的房地产信贷资产证券化是解决我国目