北京东区国际公寓项目定位市场研究报告--cbre.ppt

研究总结\装修品质 精装修标准在1000-1500元/平方米之间。 研究总结\供应量统计 尚存供应约2200套，大部分项目接近尾盘 政策 市场 机遇 面对机遇我们是否已经做好准备? 第二部分 项目定位及价值提升体系 A、优劣势分析 B、客户定位 C、产品二次提升体系 D、营销推广价值提升体系 E、最终价格体现 优 势 朝阳路拓宽、紧邻东四环使本项目具备了无可比拟的优势； 高档立面效果 豪华品质大堂，高投入营造了高品质 一期社区环境 障 碍 租金水平较低 推广定位 不够明确 口碑的丧失 产品细节 存在缺陷 道路导引系统 不完善 东区障碍 周边环境不佳，交通路线不易识别 产品细节 推广定位不够明确 CBD家庭至上 CBD、地位、光耀国际 国际人的东区国际 外界对于东区国际的认识不清楚，客群定位模糊 口碑的缺失 物业管理的服务水平； 日常的费用开支； 工程质量等遗留问题。 小区租金比周边项目低 项目已具备一定的高档社区质素，但一直未能进入CBD主流高档楼盘的队列； 小 结 产品细节导致项目总体品质感不高； 物业的服务水平导致了项目的口碑缺失； 物业的租金水平相对较低。 市场的需求就是我们的需求 客户定位 客群分析\客户特征\客户需求 自住客户 对ＣＢＤ／泛ＣＢＤ商业氛围感兴趣 稳定的中高收入阶层 多为二次或多次置业者 非常注重生活的便利性 喜好尊贵感觉 存在不同程度的投资心理 客群分析 投资客户 长期在周边投资高档公寓的投资买家 注重加快出租周期，降低投资风险，迅速做出反应 口碑传播的重要实施者 更热衷于能减少成本的投资。 商住客户 多为设计、咨询等小型企业 注重办公场所的便利性 对办公成本较为敏感 客群分析 富豪阶层 中产阶级上层 中产阶级中层 高级白领中上层 客群阶层分类 普通白领 大众阶层 中产阶级中上层 大型企业的高级决策层＼驻华外企高层 艺术界知名人士＼中型私人企业主 政府机关高级公务员＼高等专业的专项技术人员 高级白领中上层 大型企业的中级管理者＼驻华外企中层 政府机关中层干部＼高级专项技术人员 律师＼高级财务人员＼IT精英＼普通职业经理人 客群职业分类 中产中上层主要特征 非第一次高档公寓置业者 公寓 高档公寓 第N次置业者 目前拥有物业价值 超过150万 市场因素: 物业升级(并非跳级) 面积有1.2-1.5倍增长　　价格有1.5倍增长 尤其对于非第一次高档公寓的购买者而言，他们对高档公寓有自己独特看法设计合理、细节出众的具有较高品质社区将成为关注重点。 公寓 别墅 高级白领阶层主要特征 第一次高档公寓置业者 普通住宅／公寓 高档公寓 非首次置业者 目前拥有物业价值 超过１００万 市场因素: 物业升级(并非跳级) 面积略有增长　　价格略有增长 现有物业已经不能满足自身需要，对高档公寓有着向往和憧憬， 需要通过居住物业的逐步升级来验证自身的发展成果。 高档公寓的品质感 ； 交通便利，配套齐全 ，距离商务区直线距离较短； 体贴的服务； 国际化大环境优势 ； 户型舒适 ； 前瞻的投资价值； 物业自身保值与升值潜力 。 主力客群心中的高档公寓标准 产品价值二次提升体系 样板装修提升\特色配套提升\物业管理提升\增值服务提升 样板间精装修，营造现场视觉吸引 产品价值提升 翠鸟的花样生活-------感观主义风格? 人群素描：对艺术和生活品质有着苛刻要求，追求个性的生活方式，是城市里的活跃分子。 典型特征：艳丽的色彩? 贵族的世纪奢华------新装饰艺术风格 典型特征：Art Deco拥有纯粹而艳丽的色彩，自然的几何图案，金属原始的光辉及充满质感的材料，品质感是其核心。 人群素描：有闲的新中产阶级，热爱生活的雅痞一族。 * 中管网房地产频道 中管网房地产频道 中管网房地产频道 中管网房地产频道 从地产新政的影响开始谈起 新政要点 90平米\70％的比例限制； 首付款提高，贷款比例降低; 营业税； 一石激起千层浪 政策对我们的影响 1、项目取得了开工证，赢得先机； 2、对于部分投资客户会造成一定的影响； 3、销售认购方式更为透明，价格攀升制造障碍； 4、大户型市场看好，缺乏纯粹的高档社区； 目 录 第一部分 市场研究和结论 第二部分 项目定位及价值提升体系 第三部分 中原地产特色营销支持 一切结论都可以从市场中得到 A、竞争项目样本研究 B、市场研究总结 第一部分、市场研究和结论 姚家园路 　　　　　　　　　　朝 　　　　　　阳 　　北 路 百 子 湾 路 甜 水 园 街 金 台 路 西