《奥克斯地产2016年度地产经营工作汇报》.ppt

2009年1-11月成交量已是2008年全年成交量的2.4倍，2008年全年成交量为11996套，2009年1-11月成交量29671套。 2009年1-11月成交量同比比较：是2008年10607套的2.8倍，是2007年18512套的1.19倍 成交量在5月达到最高点后呈抛物线状下降，主要由供应不足造成的，随着9-10月四区推盘量的增加，成交量在4季度10月略有上扬后，受到价格高企影响逐步走低。 2009年7月新增供应量才5.1万平方米，成交量却达37.7万平方米，市场已经出现断炊的现象，在供应不足的影响下导致价格偏高；四季度供求关系有所平衡，但是11月供应量15万平方米远小于去化量37.5㎡，供求关系支撑宁波房价高位运行。 2009年1-11月成交12841套，是2008年全年的1.8倍，2008年全年成交量为6995套 09年上半年量价呈现加速回升的态势。 鄞州区近期基本无新盘开盘，供应有限，主要以去化存量为主，成交量下降明显。 随着中心区荣安琴湾、万科金域华府、中海雍城世家、盛世天城三标的推出，4季度鄞州区成交量明显上扬。 三、2010年宁波楼市预判 趋势一：供需开始趋于平衡，价格持续大幅上涨可能性变小 趋势二：土地价格趋于合理、但依旧高价，房价不可能下跌 趋势三：宏观调控开重新开始，但以温和调控为主基调 宁波六区及鄞州区年度成交情况对比 类别/年份 06年 07年 08年 09年1-11 10年预计 六区成交量（万方） 250 330 138 368 280 鄞州成交量（万方） 80 130 80 156 100 鄞州所占比例 32% 33% 58% 42% 36% 据初步统计10年鄞州年度新增供给约70万方. 六区整体供需将趋于平衡 中心区依然延续供不应求的态势 趋势一：供需开始趋于平衡，价格持续大幅上涨可能性变小 延期开发的项目开始加快开发进程，陆续投放市场。 2009年土地供应巨大，最快可在2010年末入市。 市场风向开始有转变的趋势，投资客开始观望，成交量持续火爆不太可能。 趋势二：土地价格趋于合理、但依旧高价，房价不可能下跌 住宅销售价格上涨导致土地价格也随之上涨，但从12月气象路和镇海地块来看，开发商拿地日趋理性。 高价位拿地，开发商与市场被捆绑，未来房价不可能下跌，不然将引发产业动荡。 地块名称 成交时间 成交面积 容积率 楼面地价 雅戈尔·联心地块 09-6 59048㎡ 2 8707 雅戈尔·成教地块 09-9 2.878万㎡ 2 8540 雅戈尔·茶亭地块 09-9 32.91万㎡ 1（0.3） 5520 兴普·花园三地块 09-10 72559㎡ 2.7 12030 雅戈尔·庆丰地块 09-10 40766㎡ 1.4 18740 城投·薛家地块 09-10 107368㎡ 1.6 10406 荣安·庙堰地块 09-12 98590㎡ 1.7 13705 雅戈尔·研发园地块 09-12 108867㎡ 2 9920 城投·气象路地块 09-12 54340 ㎡ 2.2 8530 2009年10月13日，城投薛家地块，楼面地价10406元/平米； 2009年12月28日，城投气象路地块，楼面地价8530元/平米； 鄞州VS海曙，从城投拿地来看，开发商拿地日趋理性。 趋势三：宏观调控开重新开始，但以温和调控为主基调 国家为金融等方面依旧延续宽松政策，依旧以扩内需为主基调。 世界经济虽有复苏，但并为完全复苏，国内经济依旧受到国际方向的影响，保增长依旧为主基调。 从近期出台的政策来看，调控仅为开始，以后将陆续出台调控政策，此次调控我们可以解读：一则可以“温水煮青蛙”；二则可以随之应变，避免导致市场急剧变化带来社会不稳定因素；但调控的整体目标是改变楼市不理性增长，建设和谐社会。 时间 政策条列 主要内容 12月5-7日 中央经济工作会议 财政政策和货币政策依然保持适度宽松 12月9日 国务院常务委员会 个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年 12月14日 国四条 增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设，遏制部分城市房价过快上涨 12月17日 进一步加强土地出让收支管理的通知 土地出让款交付期限不得超过一年、土地出让首付款不得低于50% 12月17日 《征收与拆迁补偿条例》座谈会 《拆迁条例》将修改，同时现行的《拆迁条例》将废除 12月18日 住房和城乡建设部召开2010年全国建设工作会议 明年将建180万套廉租房和130万套经适房 12月21日 二套房政策开始从严 （银行收紧放贷，且社会传言二套房首付或将调至50%） 12月24日 二手房营业税细则 非普通住宅不足5年，全额征收营业税，超过5年的按差额征收。普通住宅超过5年的免征营业税，未超过5年的按差额收取。 供