《中国房地产政策及市场展望》（中文 PDF）.pdfVIP

中国房地产政策及市场展望 财政刺激计划的背景 摘要 1. 中国房地产市场的复苏 2. 房地产市场博弈和地产泡沫 3. 房地产市场的前景 4. 政策建议 2009. 11. 4. (第 09-18 号) 作者 马兹晖(Ma Zihui) 首席研究员 审阅 刘晋硕（Liu Jinshuo）首席研究员 《 摘要 》 《摘要》 1998年-2007年中国商品房销售面积和销售额平均每年增长24.3%，销售额年均增长 33.2%，但在2008年，中国房地产市场全面萎缩，房地产交易量和房价齐跌。2008年全年总 计商品房销售面积下跌19.7%，销售额下跌20.1%，十年来首次出现年度房价下跌。房地产 业萎缩的主要原因是政策调控和国际金融危机影响。中国政府从2007年开始强化宏观调控， 多次上调利率和准备金率，导致房地产企业的贷款减少，资金链紧缩。 2009年后，房地产市场开始反弹，量价齐升，这主要得益于金融危机以后中国政府推进 的信贷宽松政策刺激了房地产业的复苏。房地产业反弹，泡沫再度出现。部分城市的房价 增长过快，大型城市的销售价格，租金以及房价收入比出现不平衡，开发商高价抢购土地， 购地价格已严重偏离合理水平，呈现泡沫化。目前房地产市场的泡沫主要是大城市的局部 性泡沫，但是今后可能向二级城市扩散。地方政府，商业银行和房地产商的共同利益推高 房价，中央政府难以进行调整，也是房地产市场泡沫形成的内在原因。房地产泡沫影响金 融及实体资源的有效分配加重了贫富差距和社会矛盾。如果泡沫破裂，有可能引发金融危 机。 短期内随着房地产的活跃，房价较低的中小型城市将面临上涨压力，但是长期来看中国 房价仍面临下调压力。目前维持资产泡沫的低利率和信贷宽松政策是不可持续的，今后随 着膨胀压力的扩大有望实施信贷紧缩政策。同时供需不均衡导致的相对过剩，价格下调是 不可避免的。相比“硬着陆”，“软着陆”的可能性更大，但是随着中国城市化进程住房的 实际需求将持续增加。中国内陆城市或者中小型城市的房地产过热不是很严重，不会发生 整体不均衡问题。 房地产政策方面，提供可持续的