中国购物中心的管理模式以及信息化建设.docVIP

参考资料 中国购物中心（ShoppingMall）的管理模式以及信息化建设 北京长益科技.零售资深顾问 北京长益信息科技有限公司 Beijing Changyi Information Technologies Co., Ltd 中国购物中心（ShoppingMall）的管理模式以及信息化建设初探之一 北京长益科技.零售资深顾问 ShoppingMall正在国内被蒙上了一层流行的色彩，越来越多的发展商言必称“摩尔” （Mall）、“销品贸”（ShoppingMall），越来越多的零售商把“摩尔”这个名头硬生生加在了自己的购物中心头上ShoppingMall已经成为业内一个最热门的话题。 关于购物中心的概念及分类 但是在国内，购物中心和ShoppingMall（或Mall）的概念混淆一直是一个问题。购物中心这种商业组织模式是从国外引进来的，对这种商业组织模式中文的表达一律是购物中心，但实际上购物中心有许多不同的模式ShoppingMall（或Mall）只是其中的一种模式。 由于各国购物中心的发展形态不同，所以购物中心定义也不完全一致，但有些基本要素是为各国所公认的，即“购物中心是由一组零售商及其相关的所有服务性、商业性设施共同组合而成。其土地、建筑及相关服务内容必须经过完整的规划、开发及一致的经营管理，附设等量的停车场，而其所包含的商业业种的数量必须大致满足其所将服务到的临近地区”。 购物中心Shopping Center，这是一种主体性购物中心，它是以某一大型商业业态为主体再辅以其他的一些商业业态和服务业态。主体性购物中心又分两种，一是以大型超市为主体，它的竞争优势是，能够进入居民社区、能够弥补大型超市在商品线上的不足、并可通过出租场地增加辅属的一些商业业态和服务业态，既可降低经营成本又可增强对社区的服务功能；二是以大型百货商店为主体的购物中心，往往成为中心城区的商业中心，但一般很难在社区里生存。还有一种是Shopping Mall，这种购物中心是综合性和超大型的，与主体性购物中心不同的是，这种购物中心里的商业形态是以三种商业业态为鼎足之势，即百货店、超市和许多专业专卖店，再辅以餐饮娱乐业的店铺，它可以涵盖所有零售业和服务业的内容。购物中心已经不是一种商业业态，而是一种商业的组织模式作为城市整体规划中的一种基本构成，与机场、公园、体育中心等城市设施类似。由投资巨大，涉及到的规划设计、主题营造等都要求极高，所以会充分地考验投资者的智慧和耐力；此外，项目建成之后涉及的管理运营在国内尚无成功的经验可供借鉴。50%，要以购物为主餐饮餐饮占多数，就只能叫饮食中心，不是购物中心所以，购物中心首先应当是一种零售业态只租不售国际上通行的正规购物中心很多购物中心采取分割商铺出售的方式，导致购物中心变成小商品市场。只租不售，实现良好的整体管理和整体营销。还必须成立专门的商业管理公司对购物中心进行管理对于购物中心发展商来说，开发商铺是前提，但只有开发是不够的，商业管理公司对购物中心进行管理才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，发展商对购物中心的管理更为重要。如果购物中心商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到发展商的头上。综观国外购物中心，发展商成立商业管理公司管理购物中心是一种通用的模式“统一管理,分散经营”统一管理，要求购物中心必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是购物中心对消费者和经营者间的交易提供场所，但购物中心的管理者不直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。“统一管理,分散经营”的管理模式购物中心统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管在购物中心销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。另外，某些购物中心通过在租赁合约中直接借用国际购物中心协会（ICSC）的标准格式，在法律上确定购物中心管理公司的管理地位。1．“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。①所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。　 审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。②“完善的租约管理”。　　租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理（可以借鉴国际购物中心协会（ICSC）的标准格式），比如：（1）承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经发展商认可）；（2）营业时间