《北大黄埔房地产总裁EMBA专题课程》.ppt

切脉营销 执行为王 规划设计创新专题分享 天津浩华房地产咨询有限公司 二0一一年四月 ——规划设计创新专题分享 北大黄埔房地产总裁EMBA专题课程（规划设计） 第一讲：新局势下高层住宅产品趋势 第二讲：地产开发规划理念 第三讲：景观设计创新理念 第四讲：高舒适度节能建筑设计 目录contents 第五讲：价值创新——永恒的主题 第一讲：新局势下高层住宅产品趋势 第二讲：地产开发规划理念 第三讲：景观设计创新理念 第四讲：高舒适度节能建筑设计 目录contents 第五讲：价值创新——永恒的主题 主讲师：刘力 刘力主创工作室（DRLL）总设计师 五合国际建筑设计集团（5+1 Werkhart International）总顾问 　　英国爱丁堡大学博士 　　清华大学硕士 　　亚洲人居协会理事 　　世界华人建筑师协会创会会员、理事 　　清华大学EMBA班客座教授 　　北京大学EMBA班客座教授 　　上海交通大学EMBA班客座教授 　　同济大学EMBA班客座教授 主讲师：孙克放 建设部住宅产业化促进中心副总工程师 中国规划学会居住委员会副主任，担任中国社科院城市发展与环境中心特聘研究员，北京工业大学文化创意产业研究所兼职教授。清华大学、北京大学、人民大学、浙江大学、重庆大学等教育学院EMBA班、研究生班、房地产职业经理及总裁班授课教授。 　　 一、市场需求方面： 1、抑制投资投机需求； 2、刺激 有指标 购房者； 3、推动置业一步到位； 4、推动商用物业投资； 5、推动二三线城市交易及价格； 　　 新局势解读 例：各地房价控制目标？ 不高于GDP增长速度（10%左右）；　　 规律：房地产价格瓶颈定律 4000——8000——10000（沧州、石家庄、天津） 缘木求鱼政策与作秀只推迟成交，难抑房价！ 二、深远社会影响： 1、确认社会成分，阻止下层进入有产阶级； 2、税收政策强化户籍社会管理地位； 3、各类资源分配方向票证化； 4、行政权力膨胀，经济管理计划化； 5、在一次分配中寻找社会平衡； 　　 新局势解读 （一次分配发生在任何有雇佣关系的领域，就是通过市场实现分配，比如老板对雇员发的工资。二次分配主要靠国家，通过税收弥补贫富差距，向富人征多点税然后去补贴穷人，比如失业金、低保等。） 　　 国家发改委 向住房和城乡建设部、环境保护部等有关部委发布《关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知》。 三、对房产及产品影响： 1、资源/资本门槛提高，强化央企与巨头地位； 例：绿城集团承建产品包工…… 2、小开发商边缘化、合并、退出与向下级市场发展； 3、产品品质/精度成为竞争关键； 4、产品特色重于价格优势； 5、超小户型和超大户型受宠，常规户型市场饱和化； 　　 新局势解读 发展要求及趋势： 【超高层的发展趋势】 苏宁地产、雅戈尔地产…… 【高精度整合设计】：设计装修景观效果同时进行； 室内设计师做平面和户型 建筑师来做施工图 室内设计师做外立面、会所、底层、礼堂、围墙…… 高精度设计更懂生活、全程优劣势评估： 例1：产品建议【弧面窗】 1、圆弧窗体造价是平面窗体的两倍； 2、开启扇的设计要充分考虑装修，不宜应用； 3、定制式家具； 4、夜间反光，对人心理产生影响； 5、聚集噪音，传播噪音。　　 新局势解读 例2： 1、没有细节的样板房不叫样板房； 2、建筑+室内装修+景观=高精度（墙砖的排布、缝宽） 3、大地景观设计：建筑只是景观的一部分　　 例3：超高层与高层建筑简易指标比较 结构成本：　 剪力墙 钢结构 100M 1800元/㎡ 1.5倍*同高度剪力墙 120M 1.1倍*1800元/㎡ 1.75倍*同高度剪力墙 150M 1.25倍*1800元/㎡ 160M —— 2.5倍*100米钢构　 空间性能 跨度最大8M 跨度最大12——13M 新局势解读 建筑成本：人防工程（避难层）、施工设备系数要求较高…… 设备成本：排烟系统、电梯系数要求较高…… 成本增加1000元/㎡，每层增加7—9㎡公摊 颠覆户型设计系统 户型设计：目的决定手段 1、开发商的投资回报需求； 2、政府的限制数据； 3、地块自身属性； 4、市场需求； 设计任务书 几室几厅概念脱离市场！！！ 福利分房时期的概念 中国城市家庭单位：3.2人/户 生活空间配置标准的重定义 客厅功能有变：失去接待客人的功能 卫浴必须完全分离 通透式大厨房 颠覆户型设计系统 功能空间细化： 入户空间（玄关）： 门一开，灯就亮； 手里的东西放在哪？置物台 隐蔽式衣柜、鞋柜； 不合理设计举例： 施工图设计人员的暖气、水标等放置影响装修！ 合理装修设计举例：…… 日本户型：【设计价值的体现】 阳台封闭功能化：洗衣间、花园