《哈尔滨写字楼市场调研报告》.doc

哈尔滨写字楼市场调研报告 一、哈尔滨写字楼的发展历史 2 （一）办公楼的公有化——国有分配制 2 （二）政府机构改革促进了写字楼的市场化 4 （三）哈埠宾馆——写字楼租赁市场的后起之秀 7 （四）民营企业的发展推动了写字楼市场的繁荣 9 （五）开发区打造新经济，写字楼演绎CBD 10 二、哈尔滨写字楼市场发展现状 11 （一）哈埠写字楼办公区域的划分 11 （二）哈埠写字楼租赁市场供给形态的划分 11 （三）各区域写字楼市场租售情况的调查 12 1、南岗中心区 12 （1）南岗中心区写字楼租售价位调查 13 （2）南岗中心区宾馆写字间租赁价格情况 13 （3）南岗中心区写字楼物业配套情况调查 14 （4）南岗中心区写字楼客户特征： 15 A、南岗中心区写字楼客户调查 15 B、写字楼客户企业性质 16 C、写字楼用户企业规模 17 2、省政府中心区 17 （1）省政府中心区写字楼租售价位调查 17 （2）省政府中心区写字楼物业配套情况调查 18 （3）省政府中心区写字楼客户特征 19 A、省政府中心区写字楼客户调查 19 B、写字楼客户企业性质 21 C、写字楼客户企业规模 21 3、开发区南岗集中区 22 （1）开发区南岗集中区写字楼租售价位调查 22 （2）开发区南岗集中区宾馆写字间租赁价格调查 22 （3）开发区南岗集中区写字楼物业配套情况调查 23 （4）开发区南岗集中区写字楼客户特征 23 A、地王大厦投资型客户分析 23 B、开发区南岗集中区写字楼客户企业性质 24 C、写字楼客户企业规模 24 4、道里中心区 25 （1）道里中心区写字楼租售价位调查 26 （2）道里中心区宾馆写字间租赁价格调查 26 （3）道里中心区写字楼物业配套情况调查 26 （4）道里中心区写字楼客户特征 27 A、道里中心区写字楼客户调查 27 B、道里中心区写字楼客户企业性质 27 三、哈尔滨写字楼市场调研结论分析 28 （一）企业选择写字楼的特征 28 1、新办小企业首选住宅办公 28 2、有实力的服务性行业开始注重企业形象 29 3、星级宾馆酒店成为写字楼租客的附加选择 29 （二） 写字楼—高首付高利率带来高成本 29 （三）会展经济将带动CBD写字楼旺销 30 （四）开发区写字楼客户的特征 31 1、对写字楼的要求普遍较高 31 2、大面积租购的企业开始增多 31 （五）哈尔滨写字楼市场未来趋势———售价租金整体回落 31 1、哈尔滨本土企业购买力不足 32 2、金融政策始终没有放开 32 3、政府对企业相关政策不清晰 32 一、哈尔滨写字楼的发展历史 哈尔滨是金、清两代王朝的发祥地。公元1115年，金代在上京（哈尔滨阿城市）建都。19世纪末，哈尔滨已出现村屯数十个，居民约3万人，交通、贸易、人口等经济因素开始膨胀,为城市的形成与发展奠定了基础。 1896年至1903年，随着中东铁路建设，工商业及人口开始在哈尔滨一带聚集。中东铁路建成时，哈尔滨已经形成近代城市的雏形。20世纪初，哈尔滨已成为国际性商埠，先后有33个国家的16万余侨民聚集这里，16个国家在此设领事馆。 与此同时，中国民族资本也有了较大发展，建立起哈尔滨在当时的北满经济中心和国际都市地位。随着经济的繁荣，哈尔滨自1896年开始兴建了众多的欧式写字楼，形成了最早的办公楼群，解放以后这些办公楼又统一归国家所有。 （一）办公楼的公有化——国有分配制 新中国成立以后，政府通过没收敌伪房地产和住宅的方式，迅速确定了办公楼及住宅的国有化基础；并将这些办公楼及住宅分配给政府机关和国家职工。 建国后哈尔滨政府接管办公楼分配表 建设时间 原使用机构 现使用机构 地址 1909年 俄国侨民会 教育书店 道里区中央大街122号 1912年 横滨正金银行 黑龙江省美术馆 道里区地段街133号 1923年 英国汇丰银行 中国银行哈尔滨分行 道里区兆麟街37号 1932年 满洲中央银行 中国工商银行田地支行 道里区田地街115号 1906年 中东铁路管理局 哈尔滨铁路局 南岗区西大直街51号 1925年 南满铁路驻哈办事处 哈尔滨铁路公安局 南岗区红军街108号 1902年 华俄道胜银行 黑龙江省工商联合会 南岗区红军街77号 1907年 中东铁路中央电话局 铁路中心医院办公楼 南岗区银行街31号 1920年 苏侨音乐专科学校 黑龙江省外事办公室 南岗区奋斗路292号 1922年 吉黑邮政管理局 黑龙江省邮电管理局 南岗区民益街100号 1928年 银行 农业银行道外支行 道外区北四道街18号 1936年 哈尔滨弘报会馆 黑龙江日报社 道里区经纬街5号 1925年 哈尔滨万国储蓄会 哈尔滨教育委员会 道里区中央大街1号 1923年 德国领事馆 省供销合作联合社 道里