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土地增值税清算审计所需资料清单 ==================================================== 一、财务资料： 1、从立项--竣工财务会计报表（资产负债表、损益表、开发项目成本表）、账簿、凭证等会计资料 2、银行对账单及余额调节表 二、备查类资料 3、营业执照（复印件） 4、税务登记证（复印件） 5、组织机构代码证（复印件） 6、房地产开发企业资质证书（复印件） 7、开户银行许可证（复印件） 8、验资报告（复印件） 9、章程（复印件） 10、税务部门批准土地增值税清算通知（复印件） 11、土地增值税项目登记表、申报表（复印件） 12、建设项目立项报告批复文件（复印件） 13、国有土地使用权出让合同（复印件） 14、土地开发合同（复印件） 15、征地协议（复印件） 16、土地受让合同（复印件） 17、土地开发建设协议书（复印件） 18、国有土地使用证（复印件） 19、取得土地使用权所支付金额的相关会计凭证及后附的原始票证（复印件） 20、人防工程认证文件（复印件） 21、建设用地规划许可证（复印件） 22、建设工程规划许可证（复印件） 23、建筑工程施工许可证（复印件） 24、合作建房相关协议（复印件） 25、产权分割协议（复印件） 26、施工平面图 27、项目工程合同统计表（复印件） 28、项目工程合同结算单（复印件） 29、项目工程相关建造合同、工程合同（总包、分包） 30、项目工程施工、预算、决算、结算的相关资料（复印件） 31、项目工程有关变更及增减账洽商的相关资料 32、银行贷款合同、协议、贷款利息通知单（复印件） 33、房屋所有权证及房屋登记表（复印件） 34、预缴土地增值税的会计凭证及税收缴款书（复印件） 35、建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表（复印件） 36、竣工项目地价核实函（复印件） 37、测绘成果报告书（复印件） 38、流转税及附加税的完税凭证（复印件） 39、商品房购销合同 40、售房统计台账及销售明细表（复印件） 41、税务局批准免税证明及暂缓征税证明（复印件） 42、销售许可证（复印件） 43、其他资料 建设工程规划批文、建设工程规划许可证及附件复印件 近日，为了进一步做好土地增值税清算工作，国家税务总局下发了《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）就土地增值税清算工作中有关问题作出明确。笔者结合相关政策解读如下。 　　一、关于土地增值税清算时收入确认的问题 　　土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 　　解读：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）以及《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）规定纳税人下列情形之一的，应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。 　　纳税人符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4、省税务机关规定的其他情况。 　　纳税人具备以上条件，无论是主动清算还是被动清算，都要首先面临一个问题，就是如何确定收入总额。根据国税函[2010]220号具体可归纳为以下两种情况。 　　1、开发项目销售完毕且已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入 　　开发产品销售收入若会计处理均通过“预收账款”科目核算，则“预收账款”各年度该项目累计发生额即为收入总额。此种情况下，商品房确权面积已经完成，确权面积结算价款已经确认，最终结算发票已经全部开具，依据发票所载金额确认土地增值税收入是成立的，某些省市规定开发商只要销售收款就必须开具发票，比如天津市。所以发票所载金额能够准确反映出商品房销售收入。这种情况下清算时要注意复核编制的项目签约销售清单、确认面积结算单、销售发票或销售收据是否一致，相互勾稽关系是否成立。 　　此外，未在“预收账款”科目核算的属于转让房地产的全部价款及有关的经济收益的收费项目也应当计入收入总额。对于开发商在项目开发过程中代收费用是否计入收入总额缴纳土地增值税，要注意财政部、