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南昌市房地产市场分析 南昌总体经济情况分析 南昌经济概况 南昌是江西的省会城市，也是江西省最大的工业城市，并且南昌的现代化工业体系飞速发展，日趋成熟；南昌也是全国重要的商品粮和农副产品的生产基地，正努力建成绿色环保食品的生产基地；重要的商贸流通城市，是沿海地区和中国中西部地区商贸的中转枢纽；对国际公司有强大的投资吸引力，美国福特公司、微软公司、沃尔玛、科勒公司、德国麦德龙公司等已进驻南昌；南昌的GDP总值也在逐年增加。 南昌经济发展因素分析 经济环境 GDP（亿元） 第一产业增加值（亿元） 第二产业增加值（亿元） 第三产业增加值（亿元） 2004 770.46 59.40 404.06 307 2005 1007.7 73.39 532.13 402.19 2006 1184.57 76.45 644.46 463.66 2007 1390.10 83.41 749.80 556.89 2008 1660.08 96.45 924.73 638.90 2009 1837.50 109.65 1018.69 709.16 从图表中可以看出南昌市经济运行走势，主要经济指标继续保持较快增长势头，经济运行质量进一步提高，这也为以后经济持续稳定较快发展奠定了良好基础。 区位交通因素 京九、浙赣、皖赣三条铁路交汇此处，是京九线上唯一的省会城市；105、320、316国道纵贯南昌；昌北国际机场可达全国各大城市；水运经赣江入长江出东海，从经济学意义上看，南昌已成为和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。此外，南昌正在修建地铁，对以后南昌的经济发展更加有力。 从省内交通上来讲，南昌为全市的中心，城市交通便利，已形成辐射全省区域的形态，从全国的交通状况来看，与沿海一线发达城市便利的交通使南昌已成为国际和东部沿海发达地区产业梯度转移的理想地区。 社会因素 人口因素 年份 户籍人口（万人） 2004 460.79 2005 475.16 2006 483.95 2007 491.30 2008 494.72 2009 497.33 2010 504.26 政策因素 中央政策因素 财政部务总局收紧首次购房契税优惠 国土部“十九条 央行三周净回笼3500亿准备金率重启概论降低 国土部：严控向大套型住房供地。坚决整治囤地炒地：要求人情形势抑制房价、供地计划应公开接受监督、300万套保障房确保纳入计划 7家银行取消首套房贷利率七折优惠，普调85折 银监会：金融机构不得向囤地炒地捂盘房企放贷 78家央企被令退出房地产业务，仅16家保留 国务院九部位分工合作遏制房价上涨 南昌政策因素 南昌出台楼市新政抑制高房价：城区普通商品住房价格标准调高；公积金贷款限额上调至40万元；二套房贷首付比例不得低于四成；老城区低洼危旧房改造全面启动。 南昌仍执行首套房两成首付，房贷利率7折优惠已取消 南昌获得中央投资17.42亿元扩大内需 （5）基础设施 改革开放后，尤其是进入新世纪以来，不断加强城市基础设施建设投资，一大批交通、通讯、能源、市政和环境工程陆续建成并投入使用，使南昌承载功能显著增强。公路已经形成了以南昌为中心，5小时通达周边省会的“5小时经济圈”。城乡路网四通八达，实现村村通公路.城市功能布局不断优化。老城区、新城区、拓展区、生态区规划建设齐头并进，拉开了南昌“一江两岸，双城拥江”的城市框架；建设了南昌大桥、新八一大桥、生米大桥、环城高速、“八湖两河”改造美化等一大批重点城市基础设施工程。数据体现：仅十五期间，南昌就完成城市公共基础设施投资178.43亿元，比九五时期增长16.8倍；2007年，南昌城市公共基础设施投资达到106.45亿元，占全社会投资比重的13.0%；邮电通讯快速发展，2007年，南昌市电话交换机总容量221万门，移动通讯交换机容量达413万门，邮电业务总量由1978年的469万元提高到2007年的437184万元；城市综合服务功能不断加强，自来水日生产能力达到141万立方米，管道煤气日供应量达到20.6万立方米。2007年，南昌市公园面积已达736公顷，拥有公共绿地面积1712公顷，城市绿化覆盖率达到40.4%，人均公共绿地面积8.08平方米。 南昌房地产总体供求情况分析 1、南昌近几年房地产的总体情况 　（1）、年度供求分析 　　南昌市供求关系从03年开始一直保持平稳，并在07年供求趋近平衡，而在经过08、09年受内外因的影响，房地产需求前景不容乐观，整体市场起伏较大，加之2011年限购限贷政策双重调控，投资购房需求和部分改善型需求被抑制，2011年南昌房地产市场供求差距被持续拉大。 图：2002~2011年南昌房地产市场供求比走势图 所以从图中可以看出，09年之前南昌房地产供小于求，09年之后，房地产迅速