--姚尧-2011100229-房地产金融期末论文.docVIP

中国人民大学房地产金融论文 房地产金融风险管理研究 作 者： 姚尧 学 院： 财政金融学院 专 业： 金融学 年 级： 2011级 学 号： 2011100229 论文成绩： 中文摘要 近年来，随着我国城市化进程的加快和住房制度改革的推进，我国房地产业呈现出高速发展的态势，逐渐成为国民经济新的增长点和消费热点。然而房地产业是一个高风险的行业，它高度依赖金融市场的信贷支持，因此，房地产金融在支撑房地产业迅速发展的同时，也不可避免地承担了房地产业的高风险。尤其近年来由于我国经济结构的失衡，对外贸易顺差的过快增长，银行体系出现了流动性过剩的局面，以房地产为代表的资产价格呈现出快速上涨的趋势，大部分城市的房地产价格都出现了大幅度上涨，部分热点城市或地区的房地产价格甚至上涨了几倍，出现了严重的房地产泡沫，使房地产的金融安全成为一个需要重点关注的问题。 本文通过分析，探究银行体系流动性过剩背景下银行信贷的过度支持与房地产泡沫之间以及房地产泡沫和房地产金融风险之间的深层次关系借鉴美国次贷危机经验，结合我国的实际情况提出有效防范房地产金融风险的政策建议。 关键词： 流动性过剩 房地产泡沫 次贷危机 房地产金融风险  一、房地产泡沫 流动性过剩容易引发贷款余额增加和货币超额供给，导致商业银行贷款意愿增强，推动投资快速增长，最终可能引发较高的通货膨胀。从现实情况和总体态势分析，虽然近期我国不会出现较大幅度的通货膨胀，但流动性过剩问题不断积累很可能引发一些经济问题，例如可能引发盲目投资、产能过剩矛盾加大以及资产价格不断上涨，催生出大量的经济泡沫。 1.1 房地产泡沫的定义 在《新帕尔格雷夫经济学大词典中》，金德尔伯格对泡沫的产生、膨胀、破灭的全过程做出了经典的描述：泡沫状态这个名词，随便一点说，就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。价格的持续上涨常常会产生预期的逆转，接着就是价格的暴跌，最后以金融危机告终。根据金德尔伯格的描述，我们对房地产泡沫做了这样的定义：房地产泡沫是房地产的市场价格，相对它的一般均衡价格，出现的较长时间的、非平稳性的、向上的偏移。这一定义说明了房地产泡沫的三层含义：（1）房地产泡沫是与房地产价格相关的概念；（2）房地产泡沫是房地产市场价格相对于其一般均衡价格的偏移；（3）这种偏移是较长时间的、非平稳性、向上的。房地产泡沫的破面是房地产的市场价格，向其一般均衡价格的突发性的、贯通起始点的回归方程。房地产泡沫是一种典型的资产泡沫，它是指由于投机等因素，导致房地产价格无节制地持续上扬，使房地产价格严重脱离市场基础，价格严重背离其合理价值时房地产市场的虚假繁荣现象。 房地产价格波动一般要经历这样一个过程，即:开始时的泡沫萌芽时期，这一时期与银行有意扩大信贷规模有关，并伴随着一段时间的房地产价格上涨；然后出现泡沫的进一步加速膨胀阶段，此时房地产价格呈现出一种非理性的加速上涨趋势；最后是在某个突发事件的影响下，房地产价格的突然崩溃，大量企业和房地产代理中介被迫违约，与房地产密切联系的银行部门出现大量不良贷款，爆发金融危机并波及经济的其他部门，最终酿成经济危机。 1.2 房地产泡沫的表现 作为一种社会经济现象，房地产泡沫主要表现在以下几个方面: (1)房地产价格泡沫，主要包括土地价格泡沫和房屋价格泡沫。由于土地资源的稀缺性以及市场对土地需求的无限性，土地市场经常出现投机炒作的行为，造成土地价格的虚涨，如果土地价格在短时期内成倍、甚至几十倍的飞涨，且与当地的经济人口发展不能成相应比例，就很可能发展成为房地产泡沫。土地价格是房屋价格的基础，低价虚涨必然引起房价虚涨，如果房地产价格的上涨超出了绝大多数居民的承受能力，那么房价的这种上涨就严重脱离了现实的供求关系基础，很可能存在泡沫。通常我们用房价收入比来衡量居民对房价上涨的承受能力。房价收入比是一套居民住房的平均价格与居民平均家庭年收入的比值，反应了居民对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。国际上通常认为，比较合理的房价与家庭年平均收入的比值一般应该维持在一个合理的范围内，即 3 到 6 之间，随着这一比值的增加，发生房地产泡沫的可能性也在增加。 (2)房地产投资泡沫，主要包括房地产开发投资泡沫和投资性购房泡沫。一般情况下，房地产投资增长率应当与房地产消费的增长率相适应，力求使两者之间达到平衡。在发展中国家的经济起飞阶段，房地产开发投资增长率略大于消费增长率，对促进房地产