--中国房地产未来走势分析.docVIP

中国房地产行业未来走势分析 结论概要: 1、中国住宅市场未来5年，很难出现销售大量持续滞销，价格也很难出现崩溃（崩溃定义：时间2年以上，价格大幅下滑30%以上） 2、虽然市场不会出现崩溃，但很可能出现短时调整：考虑到中国住宅市场已经进入供求关系的调整期，如果新开工面积增长过快，个别年份将面临短暂的调整，作为投资者我们要做好心理准备。 3、作为投资者，密切跟踪产业转移和人口聚集趋势，选择（1）供小于求或供求平衡，去化趋势无忧的地区，（2）成本尽量低可以承受短期调整的项目进行投资。 4、商业地产已显过剩，投资商业地产要极其慎重。 一、住宅市场 （一）销售情况 1、经历了2011年和2012年的销售低迷（销售面积增速为3.38%、2.01%），2013年销售高位景气（销售面积增长17.50%，销售金额增长约30%）。 2、一、二线城市销售面积和销售金额占比自2011年持续上升。2012年-2013年,一线城市销售面积增速均超过二、三线城市。 3、2013年全国销售均价上涨明显，尤其是一二线城市价格涨幅大 4、支撑销售的最主要原因是刚需：适婚年龄的35岁以下购房者占比由2007年的36.7%上升到2013年的63.4%。世联接触的客户中投资客占比逐渐降低。 （二）库存情况 1、2013库存总体正常:房地产开发商必须维持2-3 年的库存维持运营，去化压力属于正常情况 2、库存地区分化较大：一线城市压力小、二线城市库存压力不大、三四线城市由于供应和需求失衡，供过于求的局面持续 去化时间(截止2013年11月底) 一线城市 北京、上海、深圳、广州去化时间低于10个月,去化时间短 二线城市 在环渤海、长三角、珠三角这三个我国传统的人口聚集区域，其整体的经济发展潜力和人口聚集能力较强，（除个别城市外，例如杭州）二线城市当前的库存问题不大。中西部的中心城市如重庆、成都、武汉、长沙等二线城市，2013 年成交面积大幅上涨，但由于供应量大，价格平稳。 去化时间：杭州14.6、重庆8.1、宁波25.8、福州13.2、厦门7.9、青岛10.7。 三线城市 三四线城市由于供应和需求失衡，供过于求的局面持续。整体上看2013 年以来库存和去化时间双双攀升。在未来的一段时间仍将面临着比较大的去化压力，特别是华东区域几个高度依赖出口的城市，由于外需不振导致出口低迷，部分城市发生民间信贷危机，住房市场萎缩，成交面积同比负增长，比如苏州、常州、无锡、温州等城市。目前来看，东北区域的三四线城市风险最大，丹东、营口、连云港等城市库存大量积压，市场表现不振，去化任务艰巨。去化时间：常州20.1、温州13.6、扬州15.1、东莞11.7、泸州18.4、丹东73.3 去化时间=当月可售面积/最近6个月的月均销售面积（去化时间超过12个月，将面临压力） （三）土地供应情况 1、最近几年房地产企业土地购置面积稳定，维持在4亿平方米左右，但土地购置成本逐年增加 2、2013年土地市场整体回暖，局部火热：相对于2012年土地购置面积-19.5%的负增速，2013年土地购置面积回升，增长8.8%。土地市场回暖明显，推动土地成交溢价率攀升。去库存冷热不均导致土地市场也冷热不均。从不同城市类型的土地成交溢价率可以看出，土地市场分化明显，一线城市火热，二线城市次之，三线城市较差。数据显示：一线城市土地成交溢价率高达32.2%，二线城市土地成交溢价率为19.1%，三线城市土地市场表现相对冷清，土地成交溢价率只有9.6%。 （四）新开工面积 1、经历了2012年的低迷（新开工面积增速-10.50%），2013年新开工面积快速回升（增速达到11.59%），新开工面积在未来一年后形成供应压力。 2、新开工面积超过销售面积的“冗余”2011年开始呈回落趋势（下图红色线）。 （五）未来趋势总结： 1、未来房地产政策走向：政府为主提供基本保障住房(解决20%的低收入城市人口住房问题)，市场化方向满足多层次需要的住房。 2、未来5-10年,中国住宅潜在需求空间大, 中长期需求没有问题，但每年潜在需求会逐年回落 测算机构 未来10年商品住宅潜在需求 考虑因素 中信证券 十二五（2011-2015年）13.8亿平方米/年 十三五（2016-2020年）12.1亿平方米/年 十四五（2021-2025年）10.1亿平方米/年 总量空间：如果假设房地产市场的饱和值参数为城市化率70%、人均住房面积30平（套内）、人口峰值14.7亿，90年代旧宅拆迁占存量房的20%，则潜在需求空间建筑面积198亿平方米，与2012年城镇存量住宅面积187亿方基本相当。（说明：以上剔除3600万套保障房） 城市化率、人均居住面积增长、人口增长、旧房改造 国泰君安 未来十年（2013-2022）年均需求约12.