《中国房地产土地市场研究2015年4月简版VF》.pdf

2015 年04 月（简版） 本月视点 本月视点 维持量跌价升格局,一线高溢价率地块频出 2015 年4 月，国内楼市成交大幅回暖，各线城市成交量均环比回升，但土地市场却依旧冷淡， 成交规模仍在持续下滑。3 月末中央提出的“有供有限”，抑制了行业对于土地市场的预期，幵且受制 于依旧从紧的开发贷额度，开发商也难以在一级市场中有更多动作。 4 月全国300 城市土地成交总建筑面积为1498 万平方米，共成交经营性用地197 幅，同环比继 续双双下滑，创2013 年以来新低。目前房地产行业正处于供应结构性过剩的短期困境，房企关注点 还是更多的放在去库存上，幵且鉴于目前市场需求正处于缓慢下行的大周期内，为了控制投资风险， 企业拿地也更为审慎。从溢价率表现来看，4 月份平均溢价率上升至20% ，但高溢价地块主要还是集 中在京沪穗深，房企还是更为青睐住房需求旺盛，房地产供丌应求的一线城市。 城市能级层面，各线城市土地成交量仍处于同比回落的状态，一线城市方面，本月京沪有多块土 地拍出了高溢价，如上海新桥、上海唐镇、北京中关村等优质宅地均引来多家企业关注，溢价率也都 达到了5 成。以此来看，即便土地市场整体景气回落，对于一线城市中需求旺盛、住宅供应紧缺的重 点区域，企业拿地热情依然高涨。二线城市4 月份成交量环比下跌38% ，同比下滑达60% ，绝大多 数城市土地成交量均现大幅度收窄，仅杭州、南京等少部分城市成交量环比上涨 ；三线城市方面，成 交建筑面积价环比再度腰斩，成交总价环比下滑超过4 成。丌过值得注意的是，惠州、宜兴等实体经 济较强，需求相对旺盛的三线城市成交表现依然坚挺，本月土地市场成交规模仍在20 万平方米以上， 幵且也偶有高溢价土地成交。 整体来看，4 月土地市场成交规模仍在低位，幵且我们认为这一形势还将在今年继续延续，这主 要是基于三方面因素，首先是因为地方政府供地速度放缓，3 月末国土部、住建部两部委提出了供地 “有供有限”，要求供应过量的城市限制土地供应，目的是从根源上改善目前供应结构性过剩的主要 矛盾，从4 月份各地政府公布的年度供地计划来看，地方上亦纷纷相应，如无锡、三亚、杭州、石家 庄等市供地计划均同比调减超过两成；其次是因为开发商拿地更为谨慎，从4 月份土地成交情况来看， 上海唐镇、北京中关村等重点地块拍出了高溢价，但也仅仅是个案，大多数土地还是以底价成交，开 发商拿地还是趋于保守 ；最后是信用扩张速度下降，房地产开发难以获得更多流动性支持，近期央行 降准确实为货币市场带来了大量流动性，但不2009 年的4 万亿时期相比，受限于制造业等传统实体 经济的疲软，为了平衡信贷风险，目前银行放贷意愿愈发谨慎，降准后的流动性扩张正面临效用递减 的局面。  整体市场——土地市场继续走冷，4月维持量跌价升态势  各级市场——一各线城市分化加剧，一线城市溢价率显著上升  重点地块——北京中关村及上海唐镇地块高溢价成交  土地政策——上海出台用地出让管理，多省明确确权登记 一、整体市场——土地市场继续走冷，4 月维持量跌价升态势 1、供应：4 月土地供应环比大涨，但仍远不及去年同期水平 2015年4月，全国300城经营性用地供应继续呈上扬趋势。据统计，本月通过招拍挂供应的经营 性用地总建筑面积为10926万平方米，环比几近翻番，供应幅数为1568幅，环比涨幅21% ，大体量土 地数量显著增多，同比来看仍处低位，无论供应的建筑面积还是幅数跌幅均超过60%。 虽然在一系列政策利好带动下，房地产市场热度渐增，土地市场本应迎来供地高峰，但在国土部 “有供有限”要求下，全国300城本月的供地节奏并未大踏步迈进，供地数量远不及去年同期水平。 图1- 1：全国300 城市经营性用地月度供应情况 万平方米 幅数 35000 5000 30000 4000 2500