《中国房地产市场研究-热点专题：救市与房产税力戒相克，力促相生（2015年第86期）》.pdf

2015 年6 月8 日第八十六期 救市与房产税力戒相克，力促相生 胡志刚 中国房地产研究会副会长 今年以来楼市救市政策频出，但是市场反应总体温和，分化严重：一线城市和部分二线热点城市缓缓 回暖，二线非热点城市和面广量大的三四线城市普遍疲软。目前已经出台的救市政策大多都是一些鼓励性 举措，之所以市场反应平淡，其主要原因是：一是由于第一轮城镇化路径出现偏差，几乎所有的城市都只 注重造城甚至造空城，导致市场严重的供大于求；二是伴随着快速城镇化，“萝卜快了不洗泥”，粗犷型产 品尤其是“僵尸”企业生产的“僵尸”产品不能满足消费者的需求；三是部分消费者的购房需求没有得到 有效的释放，他们徘徊于市场之外，无法入市。 以上一系列的障碍成为鼓励住房消费的绊脚石，导致市场复苏缓慢，且难以持续。但是除此之外，在 鼓励入市和激励救市的进程中还隐藏着一个巨大的“暗礁”--房产税。 本来房产税作为房地产业进入常态化和建立长效机制的良策，只要衔接和处理的好，其与鼓励住房消 费可以相辅相成，相得益彰。但近几年，有关房产税的争议以及与中央鼓励住房消费不同的声音频繁出现 在各大媒体，有些媒体故意释放一些不当信息并做一些过度渲染；尤其是一些别有用心的“崩盘论”者经 常做一些蛊惑人心甚至危言耸听的宣传。政府有关部门及主流媒体没有及时给出明朗的回应和甄别。听了 这些杀伤力很强的宣传，就像一块千斤巨石重压心头，令消费者心有余悸，在他们的心理上造成很大的预 期创伤和购房障碍，因为惧怕“秋后算账”，所以他们捂住钱袋子迟迟不敢入市，如果处理的不好，再加上 以上三因素的叠加，将导致消费者乃至市场对刺激政策的“抗药性”，市场回暖将出现严重的徘徊。 有鉴于此，我们要妥善的处理好当前鼓励住房消费和今后征收房产税的关系，尤其是政府有关部门和 媒体要通过深入浅出的诠释和深入细致的疏导，帮助他们消除疑虑。让消费者明白这两项政策在内容、功 能、档期等方面的异同，让他们各打自己的“算盘”，瞻前顾后，统筹兼顾，大胆入市，明白消费，在个人 消费的同时，为房地产市场健康稳定发展做出贡献。为此，各级政府为了救市出台的近期阶段性的鼓励住 房消费政策和纳入远期常态化发展战略的房产税应该首尾相应，相互配合，相互融合，归根结底要力戒相 1 中国房地产市场研究热点 克，力促相生。 一、救市与房产税力戒相克 2008 年，美国金融危机爆发，中国经济也受其影响，中国楼市进入寒冬。国务院于 2008 年末出台了 4 万亿的经济刺激计划，2009 年用刺激楼市政策来稳定经济，并提倡弃股市入房市，导致楼市高位运行， 走向投资投机化，绑架了政府，绑架了经济，绑架了城市居民正常的住房消费，加大了政府住房保障的压 力，加大了消费者的负担，为日后经济发展埋下祸根。如今房地产市场迫切要求弃“过山车”，需要创新转 型，走向常态化，这就必然要求用法律法规规制市场，其中不动产统一登记和征收房产税就是房地产市场 法治化不可逾越的政策取向。目前不动产统一登记已渐趋明朗，但房产税的政策尚悬在空中尘埃未定。 如前所述，在房地产市场环境中不断地有人以相左的观点解读房产税，他们发出不同的声音混听视角， 即使救市利好政策一波接一波，但是购房者“丈二和尚摸不着头脑”，他们害怕“秋后拿清单”被房产税套 死，因而不敢出手购房。这其中不乏有宣传的误导，也有坊间的误传和误解。作为房地产市场的调控者应 该明白：鼓励住房消费和房产税分别属于近期政策和远期政策，存在近期阶段性举措和远期战略的关系。 稳定住房消费鼓励购房者消费入市，可以拉动经济，以求度过阶段性的经济下行和市场萧条；房产税是走 向常态化、建立长效机制必不可少的手段。两者都是利好政策，但是两者着眼点有差异，窗口期不同，不 能毕其功于一役，否则将会适得其反，犹如正负对撞产生负能量。在当前市场萧条需要通过减税以刺激住 房消费的时期，不适当地将在市场繁荣期才开征的房产税拿来过度渲染，必然对冲刺激政策，造成近期政 策的衰减与乏力。因此，调控者一定要进行周密的部署，规避矛盾的产生，做好两个政策的衔接。只有救 市与房产税避免撞车，以防相克，方能让房地产先繁荣市场再回归市场，缓缓进入一个正常的运行轨道。 1、09 年救市显诸多隐患 2008 年以前一方面地方政府过度依赖土地财政，大量批地造