关于信托公司房地产投资信托基金可行性及模式思考.docVIP

关于信托公司房地产投资信托基金的思考 一、前言 房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs),是指通过发行基金受益凭证募集资金,通过合同约定投资政策,由专业投资机构投资决策,基金资产由专业受托机构管理,主要投资于房地产资产,或从房地产的采购、发展、管理维护、销售过程中取得租金和销售收入,或为个人和机构提供房地产抵押贷款,取得利息收入,并将投资收益中的绝大部分以派息形式按比例分配给投资者的一种房地产类的集合投资计划产品。 二、REITS的历史 REITs 起源于十九世纪八十年代的美国，其产生的初衷是避免双重征税。在REITS最初发展的几十年里由于税收制度的变更使得其发展充满了波折和停滞。 直到20世纪60年代, 艾圣豪威尔总统签署了将REITs 作为利润传递(PASS-TRHOUGH)的特殊税收条例，REITS的税收优势才真正得以确立，使其发展壮大成为可能。REITs 按此条例可以避免双重征税，享受税收优惠。至今为止，除了一些很小的修改，该条例基本没变。 此后的几十年里，美国相关REITS的税收等法律法规的不断完善和发展，有力的推动了REITS的发展，尤其是20世纪80年代后期得以迅速的发展壮大。1990年美国REITs规模只有84亿美元，而到2005年底美国已经有197只上市的房地产投资信托基金,市值总额超过3600亿美元，为美国同期国民生产总值约的2.78%。 2000年来欧洲、亚洲、美洲等18个国家和地区制定了专门的立法,加入到发展REITs行列中。亚洲区的增长速度迅猛，从2003年不足70多亿美元，发展到2005年底300多亿美元的规模。2005年11月25日，香港首只上市的REITs领汇(英文名：LINKREIT；简称：领汇；股票代码：0823.HK)正式挂牌上市，受到了市场的追捧。随后香港又陆续推出了几只上市REITS，其在正常通胀情况下的年收益率在6-8%。从香港市场来看，REITs产品的需求相当大。 三、我国推出REITS的背景 REITS作为一种利用信托关系并以房地产投资为载体的投资产品在我国的实践早就开始了。而这种实践的主体基本上为信托公司。由于信托公司以信托计划多以融资为目的，因此信托公司的房地产信托在交易结构、收益来源、产品出发点都和真正的REITS具有很大的区别，但其在交易结构设计、风险控制措施以及收益分配方式等方面都已经具备了房地产信托基金的雏形，因此我们可以称之为“类REITS”。 随着2000年以来国内房地产市场的发展，作为房地产开发资金主要来源的房地产贷款在银行贷款中比重过高，银行为了降低风险，提高了房地产项目贷款的条件。房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。而由于我国在REITS的法律法规等方面均空白，因此虽然REITS在我国的实践虽然不断成熟、深入，但在实质进展上依然是“只闻楼梯响，不见人下来”。 2008年初以来，由于因美国次贷所导致的全球性经济危机的不断恶化，国内的房地产行业受到了严重冲击，从客观上紧迫了尽快推出REITS的必要性。如果不多方位拓宽和丰富房地产业的投融资渠道，不但大部分房地产商经营会因为现金回流出现问题而严重恶化，甚至会出现整个房地产市场崩盘，导致投资型主导的中国经济的崩溃。 2008年12月3日，温家宝主持召开了国务院常务会议，以应对国际金融危机，保持经济平稳较快发展。会议研究确定了九条金融促进经济发展的政策措施。其中第五条的内容为“创新融资方式，通过并购贷款、房地产信托投资基金、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。” 2008年12月21日，国务院办公厅发出《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（简称“国六条”），其中的第三条支持房地产开发企业积极应对市场变化中明确提出“（七）支持房地产开发企业合理的融资需求。商业银行要根据信贷原则和监管要求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持力度；对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券，开展房地产投资信托基金试点，拓宽直接融资渠道。” 而自2008年11月以来，有关房地产投资信托基金REITS进入实质性操作阶段的消息纷纷传来。12月2日，深交所总经理宋丽萍在“第七届中国证券投资基金国际论坛”上指出，深交所积极推动有市场需求的金融产品的研发，尤其对REITs（房地产投资信托基金）产品的研究起步较早，目前深交所已经上报了REITs产品方案。据了解，目前可能开展的REITS产品方案，很可能是证监会主导的，并将率先在上海浦东新区和天津滨海新区进行有针对性的试点。根据两个新区的不同特色，上海浦东新区将以商业物业型REITS为主，