国际化体验式城市综合体项目可行性研究报告.doc

纲目 一、北海市城市发展及经济运行概况… … … … … … 5 （一）北海区域经济环境 （二）北海市经济运行状况 （三）北海市居民消费水平、消费结构及趋势 （四）北海市居民消费行为分析 （五）地理、气候 （六）旅游、产业 （七）海陆空立体交通网络 （八）候鸟经济 （九）政策、文化 二、北海市商业概况… … … … … … … … … … 9 （一）北海市商业面积、商圈构成及商圈辐射状况… … … … 9 （二）北海商圈及商业项目简介… … … … … … … … … 11 1、北部湾广场商圈 2、北海大道商圈 3、其他商圈 （三）北海市商业发展现状总结… … … … … … … … … 20 1、北海商业项目经营模式陈旧 2、北海市商业营销特点分析 3、北海商业地产项目的发展趋势 （四）北海市商圈发展方向… … … … … … … … … … 22 1、《北海市城市总体规划（2008——2025）》 1中心城建设用地规划 2城市发展方向 3银滩西区规划（本案紧邻银滩西区） 2、未来商圈发展方向 1北海高铁商圈 2云南路商圈 亟待兴建的“北海协和广场” 三、项目简介… … … … … … … … … … … … 24 （一）商业环境简介… … … … … … … … … … … … 24 1、项目区位 云南路板块简介 2、项目1公里内商业环境简介 3、项目现状 4、地块简介 5、项目初步规划、成本、收益估算 … … … … … … … … … … … … 28 1方案一：32亩（地块①②整合）… … … … … … … … … … … … 28 2方案二：41.8亩（地块①②③整合）… … … … … … … … … … … 30 6、合作方式 7、实际资金需求 8、土地升值 9、周边配套 10、周边高尚小区 11、项目SWOT分析 及 相应的开发、营运建议 … … … … … … … … 38 （二）项目核心概念：中国的北海?世界的北海… … … … … 41 1、商业定位概念：广西首家国际化体验式城市综合体 2、项目命名概念：唤醒古典的记忆，追循时尚的脚步 3、招商意向 四、附录：北海市旅游、产业、政策概况… … … … … 49 （一）滨海旅游城市 国家历史文化名城… … … … … … … 49 1、北海银滩：天下第一滩 2、涠洲岛旅游区：世界海岛旅游新地标 3、国家历史文化名城 （二）产业经济支撑 三大千亿产业… … … … … … … … 52 1、电子信息产业 2、石油化工产业 3、临港新材料产业 （三）政策导向… … … … … … … … … … … … … … 54 1、《广西北部湾经济区发展规划》 2、“北海三年跨越发展工程”奋斗目标 3、城市建设管理年 北海市城市发展及经济运行概况 （一）北海区域经济环境 北海市位于中国广西的南部、北部湾东北岸，总面积3337平方公里,总人口161.75万，其中市区人口60万。北海市与海南省隔海相望，邻近东南亚诸国，背靠大西南云贵川诸省，于大西南、海南及东南亚的中枢位置，在中国西南和亚太经济区域中，具有独特的区位优势。北海市的旅游资源十分丰富，海洋旅游资源综合优势十分突出。 （二）北海市经济运行状况 2011年，北海的主要经济指标不仅是在人均上、而且在总量上大部分都进入广西前列。未来五年，人均GDP实现6万元、力争达到7万元，将达到珠三角十一五末的水平，把与发达地区的距离从15年缩小到5年。从2010年、2011年北海市国民经济和社会发展统计公报分析，北海经济运行良好，房地产业、旅游业、商业、信息业、服务业等行业发展良好，2011年全年商品零售业总额达127.3亿元，同比增长17.9%，可见北海零售业的发展现状良好，社会购买力逐年增加。 统计报告说明了北海市商业经济还有很大的发展空间，人们生活水平的不断提升，对零售服务业的要求也将不断提高。但业内人士分析，物价攀高，通货膨胀也是当前存在的经济状况，要谨慎警惕这一经济波动。 （三）北海市居民消费水平、消费结构及趋势 1、消费水平：北海居民恩格尔系数在40%-49%为小康，说明北海市居民生活水平为中等小康，中档消费为主，高档消费层次不断扩大是北海近期居民消费的主流。 2、本地居民消费结构及趋势：居民消费增长最快的当属吃、穿、用三项。住房、汽车是耐用的消费品，且需要长期积蓄，因人而异，难以估算，但用于这一方面的资金会增加；教育消费也是不断增长的一大消费趋势。但从产业结构来讲，各种零售、服务行业发展迅速且空间巨大。 3、外来游客、“候鸟”消费趋势：随着北海旅游热升温，游客、“候鸟”日益增加，旅游零售业、旅游服务业作为旅游产业的配套，整体商业环境的消费档次、总量会同步提高。 （四）北海市居民消费行为分析