昌黎项目业态划分方案1009.pptVIP

昌黎项目业态初步划分方案 昌黎建材家居市场和产品较为分散、不集中、布局混乱，产品数量和品种不够齐全，聚集度较低，缺少一个规模较大、产品齐全、集中管理的专业市场。 市场回顾 市场回顾 决定选择：知名度、规模、口碑； 有待改进：品牌雷同严重、项目缺乏特色和缺乏休息区、缺乏餐饮娱乐等配套。 缺少一个综合性的一站式专业建材家居大卖场 　 　　1．建材超市：一般在5000－20000平方米，一层或二层式建筑结构，基本实行连锁经营，扩张速度较快，发达国家建材流通的主流形式。 　　2．家居建材大卖场：一般单体面积很大，以出租摊位、自营或混合式经营方式，实行市场化经营，商场化管理。（红星美凯龙、欧亚达、东方家园等）　　3．品牌专卖店：只销售一类产品，如地板，或只经营一个厂家品牌，如全友家私。　　4．专业及综合建材批发市场（包括市场群、专业街）：一般规模较大，位于城乡结合部、交通要道边，商品种类集中、价格低，以批发为主 　　5．小型独立门店：这类门店规模较小，主要是夫妻店，一般设在住宅区附近，方便家庭少量需求。　　1、3、5类属于独立经营型；2、4类属于集合型（集约型，俗称招商制）。 市场定位 结合项目建筑特点和目前市场情况，建议物业定位综合采用 2、4类型，即综合性的一站式专业建材家居大卖场（类似居然之家）—— 集家具、家电、洁具、灯具、门锁五金、管材管件、结构建材、装饰建材、专用建材于一体并配套公共休闲空间、餐饮娱乐。 综合市场、经销代理、品牌及厂家专卖、大卖场及装修公司的经营模式。 实现满足消费者对建材家居产品的五个诉求质量、价格、品种、服务、速度。 周边道路情况，了解四周道路未来规划的宽度和改建时间：划分出未来主要及次要的人流及车流入口 项目地块住宅占比不得超过45%，商业比重较大，东、南、北三面临街 东侧燕山路与国道、地王大街、金海大街相交，是南面进入县城的主通道；故燕山路沿街面商业价值最高是主要的建材购买人群入口。 南侧宾水大街为国道，且临近高速入口，适合发展对外商业市场；是主要的物流入口。 北侧金海大街目前还是小胡同，对面为待拆迁地块，不可控因素较多；金海大街是未来居住人流主要入口。 专业市场消费客群 居住人群 物流客群 人流动向 人流动向 A 居住消费人群 物流、外来及商务人群 专业市场消费人群 生活购物、休闲、娱乐需求 目的性强烈的专业市场消费需求 物流运输、外来及工业园区、政府等商务需求 E D B C A区：综合休闲购物场所； BCD区：建材家居专业市场、仓储及相关配套； E区：商务及城市接待功能区 专业市场划分 A B C D E 裙楼约为11439平米 约为32220平米 约为43300平米 约为32220平米 裙楼约为13800平米 专业市场划分 BD区作专业家居建材市场，面积约6.5万平米。 C区作家居体验馆（居家格局陈列） 3000平米 3000平米 2900×3=8700平米 B区 1F 2F 3F 单层 1000×2 平米 730×4 平米 730×4 平米 2900 平米 主材品牌经营区 以高档品牌主材、家用电器为主，配套部分餐饮。 2190×4=8760平米 2190×4=8760平米 家电卖场，苏宁、国美；石材、瓷砖、陶瓷 家电卖场，苏宁、国美；石材、瓷砖、陶瓷 家电卖场，苏宁、国美 沙发、桌椅、门窗、楼梯 地毯、家纺、布艺、 壁纸 石材、瓷砖瓷片、陶瓷 橱柜、灶具、餐具 灯具、灯饰 卫浴、洁具 快餐、小吃、 饮品 快餐，小吃、饮品 快餐，小吃、饮品 橱柜、灶具、餐具 卫浴、洁具 灯具、灯饰 C区 1-3F 单层9200平米 4F 6500平米 1F 2F 3F 4F C区为项目形象最高，建筑面积约4.4万平米，为项目单体面积最大的建筑，适合引进品牌家居大卖场经营企业，如:宜家、东方家园、红星美凯龙。 品牌家居大卖场 3000平米 3000平米 2190×4=8760平米 2190×4=8760平米 2900×3=8700平米 D区 1F 2F 3F 仓储 单层 1000平米 730×4 平米 730×4 平米 2900平米 辅材经营区 D区未来用户主要为当地返迁经营户，经营业态以辅材为主。沿街展示面为主材中的石材、瓷砖。 品牌瓷砖、陶瓷、地板 品牌瓷砖、陶瓷、地板、 壁纸、地毯 壁纸、地毯 板材、管材管件、管线、门锁、五金、面板、开关 墙面、地面涂料 5295平米 6144平米 1F 2F 3F A区 单层 1765平米 2048平米 影院 A区最接近老城区，北侧、东侧主要为住宅，适合做大型生活配套及休闲娱乐场所。 目前建筑规划体量偏小，不适合做百货。 银行、金银玉、首饰 品牌服饰专卖 电信、移动、联通营业厅、 大型生活超市