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北京CBD 写字楼市场分析 中国在 2001 年年底加入世界贸易组织，北京中央商务区规划方案的正式出台，这些 利好因素无疑将促进北京中央商务区高档写字楼市场的发展，带动国内外房地产开发商在该 地区开发高档写字楼项目的热情。但是另一方面，中央商务区未来写字楼项目的定位正确与 否将对该地区整体的形象产生一定的影响；同时，未来北京中央商务区本身及周边地区高档 写字楼项目的大量出现也将对中央商务区形成很大压力，加剧中央商务区和周边地区在写字 楼市场上的竞争。 北京CBD 发展史主要表现为该地区的写字楼市场发展史。CBD 是北京市高档写字楼发展 最早的区域，也是北京市目前高档写字楼最为集中的区域之一，其市场变化可以说是北京市 写字楼市场的晴雨表。 一、市场供应 CBD 作为北京中央商务区核心，有优越的人文环境和商业氛围，一直是优秀企业办公的 首选之地，对于开发商、客户来说，拥有CBD 的楼盘已成为一种荣耀的象征。 1 、高档物业集中，写字楼供应比例过半 从 1990 年京广中心一期和国贸中心一期写字楼投入使用以来，经过 10 多年的发展， CBD 兴建了大量的高档物业，形成拥有十多个高档写字楼、公寓、商场、酒店等，总建筑 面积达180 万平方米的国际商务区，其中写字楼的面积占有93 万平方米，占51 ％的比例。 CBD 写字楼供应构成及所占比例可见表1。 表1 CBD 高档物业构成比例 高档物业构成 面积（万平方 比例 米） 写字楼面积 93 51 ％ 其它物业面积 87 49 ％ 2 、写字楼供应渐趋稳定 1993－1995 年是写字楼市场的黄金年代，区域内写字楼主要由京广一期和国贸一期提供， 供应量约 12.8 万平方米。1996 年市场行情开始反转，区域内写字楼供应量却增加了2.3 万 平方米，1997 年区域内写字楼供应量是历史上最多的一年，达34.45 万平方米，1998 年供 量较 1997 年减少近20 万平方米。1999 年国贸二期投入使用，加上其它写字楼的供应量与 1998 年基本持平，2000 年市场行情再度回升，但仅有7 万平方米入伙，相对于前两年供应 量略有回落，供应量变化如表2 所示。 表2 CBD 写字楼供应量示意图 单位：（万平方米） 年份 年供应量 总供应量 90 12.8 12.8 91 0 12.8 92 0 12.8 93 0 12.8 94 0 12.8 95 0 12.8 96 2.3 15.1 97 34.45 49.55 98 14.84 64.39 99 14.8 79.19 00 7 86.19 01 17.1 99.29 2001 年除京汇大厦 40988 平方米外，基本没有新的写字楼可以投入使用。据统计，目前 CBD 在售的写字楼仅有现代城写字楼和数码01 大厦，而数码01 大厦的可售面积已不足 1 千平方米，虽然已售面积中部分为投资性客户所购买并将在下半年重新投入租赁市场，但由 于数码01 总面积为30000 平方米，可租面积也将十分有限。三个项目总供应量为 13.1 万平 方米。 表3 CBD 写字楼供应量一览 单位：（万平方米） 写字楼名称 供应量 京广中心 4.4 国贸中心 17.6 科伦大厦 2.3 汉威大厦 9.45 航华科贸中心 26 中服大厦 2.9 嘉里中心