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【干货】不想悲催破产裁员,就学万科保利管好口袋里的钱 不想悲催破产裁员,就学万科保利管好口袋里的钱 明源地产研究院 管理 经历无数次“错过”以后,最近“并购之王”孙宏斌又忙碌起来。因为有了新的“猎物”——雨润。作为曾 经亚洲最大的肉食品加工企业和知名地产商,现在由于一家信托机构为一笔不到 2 亿的债务纠纷冻结其旗下 60 多亿资产,引发雨润全面的流动性危机 ,一个巨型商业帝国轰然倒下。 第 1 页 共 20 页 【干货】不想悲催破产裁员,就学万科保利管好口袋里的钱 又一个血的教训无非在讲述这么一个道理:高杠杆的企业,流动性是命,命悬流动性。流动性缺失,再庞大的资 产也是僵尸,瞬间会油尽灯枯。过去 5 年来,雨润在商业地产上急剧扩张是造成此次危机的源头。 房地产是资金密集型行业,白银时代,变数越来越大,财务管理与风险控制是否良好,可能决定企业的生死。我 们地产运营圈(注明姓名、公司和职务,加群主微信 arunme 可受邀入群)最近也聚焦财务专场。企业如何做 好财务管理与风险控制?下面,明源君以标杆万科和保利为例进行分析,并提出策略,希望能够给大家一点提供 一些参考借鉴。 万科和保利的财务分析 之所以选择万科和保利,是因为二者做为中国领军的房地产企业,一民企,一国企,一举一动都会投射下整个行 业变迁的影子。 本文首先对万科和保利进行多方位的财务分析,以其年度财务报告数据为依据,抽丝剥茧,将庞大的报表数据转 换成对决策直接有用的信息(事实上,数据变化本身即蕴含着二者面对新形势的调整策略)。 第 2 页 共 20 页 【干货】不想悲催破产裁员,就学万科保利管好口袋里的钱 1、资产结构分析 2010 年~2014 年,万科和保利的资产总规模(表 1 和表 2 )增长率逐年降低,一则顺应整个行业逐渐由高速增 长进入到中低速发展过渡的变化,二则像万科这样的公司为应对行业格局变化,加大了轻资产运作。 仅从企业资产数量上看,万科和保利的长期资产(固定资产+长期股权投资)基本都逐年增加,但拆开固定资产 和长期股权投资两项来看,二者每年的变动率波动较大。若从两家公司资产的类别构成趋势观察,资产总计的变 动率和流动资产的变动率近乎保持一致,这一现象说明了流动资产占总资产的比例很高,且最近 5 年的增长率 呈逐年递减的趋势。 表 1 万科 2010 年~2014 年资产总规模及变动表 第 3 页 共 20 页 【干货】不想悲催破产裁员,就学万科保利管好口袋里的钱 表 2 保利 2010 年~2014 年资产总规模及变动表 流动资产的盈利能力和周转效率对整个公司的经营状况起决定性的作用,因此对流动性资产的结构进行分析十 分有必要。明源君选取了 5 个代表性强的指标——货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款和存货——逐 一进行分析。 由于房地产公司的存货包括了已完工的房屋和未完工的房屋,而房屋的价格又很高,因此房地产行业的存货相比 其他行业偏高。2010 年~2014 年,万科和保利的流动资产结构表(表 3 和表 4 )显示,存货的占比最大,达 到了流动资产的 70%左右,万科于 2013 年达到峰值 74.91% ,然后下降,而在此之前整体呈上升的态势;保利 则在 2011 年就达到了峰值 80.91% ,随后呈现下降、上升、再下降的波浪形。背后是公司对整个行业的看法与 把握。 其次是货币资金。万科的货币资金占比在 5 年间整体趋势向下;相对而言,保利的货币资金占比比较稳定。万科 的应收账款占比逐年波动,而保利的应收账款则逐年上升。二者的预付款项变动方向则显得较为一致,近 4 年稳 定在 6.5%左右。其他应收账款方面,万科的占比远比保利的占比要高。 第 4 页 共 20 页 【干货】不想悲催破产裁员,就学万科

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