深圳万科-市场研究部-最佳研究成果奖-教育配套研究.pdf

项目配套 之 教育配套研究 市场研究部 2012-08 1 背景 ：深圳现状教育资源不足 ，尤其是优质教育资源的稀缺 ，导致学位房产生 较高的溢价能力 ； 目的 ：通过对教育配套的研究 ，对当前的项目运营思路有所借鉴。 Ø  通过二手房及新房案例的研究 ，分析教育配套对项目提升 作用 ，以及对深圳万科的启示 ； 拿地 阶段 •  建立教育配套对土地价值影响的概念 项目 开发 •  考虑教育配套因素对项目销量和溢价的影响 ； 2 目录 一、深圳教育资源介绍 二、典型学区房的溢价能力 三、典型教育大盘案例分享 四、对万科的启示 ①  什么的项目需要引进教育配套 ②  多大的项目需要引进教育配套 ③  引进教育配套的成本 ④  小结 深圳教育配套现状 ：优质教育资源紧缺 ，关外教育资源不足的情况更为严重 ； “教育资源紧张” “择校生分数倒挂”现象 —— 优质教育资源更为紧缺 —— 关外教育资源严重不足 •  深圳约9万名小升初学生 ； •  四大名校中 ，深圳实验学校高中部 •  有户籍的是约3万名 ； 的正取分数比择校分数倒挂7分。深 •  四大名校只录取3千名 ； 圳外国语学校的正取生录取分数比 •  排名前十名的高中录取约8千名 择校生倒挂4分 ； （含1千名择校生） ，录取率仅9% ； •  除了名校 ，原关外的一些公办学校 甚至出现正取生与择校生“倒 挂”100多分的情况 ； •  原关外的正取择校录取分数的严重 倒挂 ，说明原关外区域教育资源的 缺乏现象更加严重。 以上数据来源 《深圳教育局》统计数据 教育政策现状 ：录取政策加剧学位紧张 ，学位评分以户籍与房产为第一要素 Ø 小学、初中按片区划分 ，按学位分配招生 ，高中以中考成绩报考招生 ； Ø 剔除直升生 +自主招生+择校生（占学校录取名额的35% ），实际开放的仅为录取名额的65% ，进一步加剧了优 质学位的紧张 ； 深圳市2012年高中阶段学校招生计划表 人