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住房贷款证券化 基本概念 产生及发展 操作过程 必要性与可行性 风险管理与控制 一、住房贷款证券化的概念 资产证券化是指将缺乏流动性但可以产生稳定的可预见未来现金流的资产，按照某种共同特征分类，形成资产组合，并以这些资产为担保发行可在二级市场上交易的固定收益证券，据以融通资金的技术和过程。 20世纪60年代末、70年代初，美国住房金融机构发放的住房抵押贷款占到贷款总量的40％左右，资金大量长期性占用，使得期限不匹配问题凸显，大大降低了住房金融机构的流动性。为了增强筹措资金的能力，住房金融机构开始在金融市场上以已经发放的住房抵押贷款为担保发行可转让的证券。 产生的原因： 以美国为例，美国证券抵押市场的发展正是美国金融制度某些特定因素的产物。 首先，由于早期政府不允许银行和储蓄机构跨州经营业务，抵押证券市场的发展弥补了各州资金余缺调剂的局限。 其次，促使资产证券产生发展的另一个因素是传统的美国储蓄机构的利率管理。 美国政府成立了联邦住房管理局（FHA）联邦国民抵押贷款协会（FNMA）和联邦住房贷款银行（FHLB）等若干官方机构，以推动住房抵押贷款一级市场的发展；设立了联邦家庭住房抵押贷款公司以发展和保持一个全国性的住房抵押贷款二级市场；成立了美国全国房地产抵押贷款协会（完全的政府机构），对私人机构发行的房地产抵押担保证券给予政府担保，促进MBS。 目前资产证券化已由MBS发展到汽车货款证券化、信用卡贷款证券化、应收帐款证券化等，并扩及到普通工商贷款、无担保消费贷款、计算机租赁、人寿保险、公用事业收入、俱乐部会费收入、石油天然气储备和矿藏储备等能产生稳定现金流量的资本领域。在资产证券化市场中,住房抵押贷款证券化（MBS）的发展最为成熟。 三、住房贷款证券化的参与者及运作流程 参与者： 发起人：进行证券化的基础资产的所有者。MBS中指发放住房贷款的商业银行。 服务人：受托管理证券化基础资产，监督债务人履行合同，向其收取到期本金和利息等相关活动的服务中介。一般由商行直接担任。 发行人：即特殊目的实体（special purpose vehicle, SPV ），SPV只从事单一的资产证券化业务，即购买证券化的基础资产和发行证券。 承销商：负责证券的初次发行，同时支持其在二级市场上的交易。 信用评级机构：对资产担保证券进行评级。 信用增级机构：减少资产担保证券整体风险，提高资产担保证券的资信等级，提高其定价和上市能力，降级发行成本。 受托管理人：面向投资者，担任资金管理和偿付职能的证券化中介机构。其主要职责是负责收取和保存记录资产组合产生的现金收入，在扣除一定的服务费用后，将本金和利息支付给资产担保证券的持有者。 投资者：购买证券的机构和个人。 贷款银行对贷款抵押财产进行评估，与借款人签订贷款合同，办妥抵押手续。 贷款行根据自身融资需求，确定信贷资产证券化的目标和数量，将具有某些共同特征的贷款重新组合，即将有关单项贷款按期限、利率、抵押物、贷款质量等特征进行重组，形成资产池。 2、出售贷款 银行将重组后的贷款出售给 SPV，双方签订资产买卖合同。 两种方式： 真实出售：无追索权的出售 非真实出售：有追索权的出售 3、设计证券交易结构 SPV根据贷款组合信用质量的评估和现金流量的分析，对来自贷款组合的现金流量进行重新分配，设计具有不同期限、面额，不同风险级别，不同利率水平和形式，不同支付次序的证券。 4、信用增级 目的是改善证券的发行条件，减少由投资者承担的与贷款组合相关的信用风险，为投资者提供更大的保护。 常见的方式: 1)第三方担保 2)超额抵押 3)对发行人的追索权 5、资产证券信用评级 发行证券前，聘请信用评级机构对拟发行的证券进行评级，并将评级结果向社会公告。 6、发行证券 发行人与证券承销机构达成证券承销协议，由证券承销商向投资者出售证券。 7、资产管理 SPV将资产管理的职责交给受托管理人承担。受托管理人要监督贷款服务人的行为，定期审查有关贷款组合情况的信息资料，负责记录、接收由贷款服务人转交的现金收入，并存入专门账户进行管理。 受托管理人在按规定向投资者支付款项之前，将负责对收到的贷款组合现金流