房地产业相关法律法规培训(13-06-08).ppt

7.2免征契税的范围 （一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋直接用 于办公、教学（包括学生公寓）、医疗、科研及军事设施的，免征契税； （二）城镇职工根据房改政策规定，第一次购买的公有住房，免征契税； （三）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，纳税人重新承受土 地、房屋权属的，其土地、房屋面积不超过被征用、占用土地、房屋面积1.3倍的，免征契税； （四）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征契税。 （五）纳税人承受荒山、荒坡、荒丘、荒滩的土地使用权，用于农、林、 牧、渔业生产的，免征契税； （六）国家规定的其他减征、免征契税的项目。 7.3 税率及计税依据 契税税率为４％。 契税的计税依据： 1、国有土地使用权出让，为用地单位或个人为取得土地使用权所支付 的一切费用； 2、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格； 3、土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房 屋买卖的市场价格核定； 4、土地使用权交换、房屋交换、土地使用权与房屋所有权之间相互交 换，为所交换的土地使用权、房屋价格的差额，由多支付货币、实物、无形资 产或者其他经济利益的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。 7.4 关于契税的其他规定 以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地 产转让者补交契税。其计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益。 （效用）纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土 地管理部门，房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。 纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有 关土地、房屋的权属变更登记手续。 3.1 开发建设 房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照有关规定经主管部门批准。 建设项目立项或经批准后，建设单位应持项目建议书或批准文件向城市规划部门申请选址，办理建设项目选址意见书。建设项目可行性研究报告报请批准时，必须附有选址意见书。? 建设单位需要改变城市规划已经确定的土地用途的，必须经城市规划部门、土地管理部门批准，由城市规划行政主管部门发给建设用地规划许可证。 经批准的建设用地的性质、位置、界线若需变更，须经城市规划行政主管部门审查同意并办理变更手续。 在城市规划区内的各项建设工程，建设单位必须向城市规划行政主管部门提出申请，领取建设工程规划许可证。? ——城市规划法，1990 开发项目竣工验收的资料证明 (一) 竣工验收申请； (二) 开发项目批准文件； (三) 有关设计图纸； (四)《房地产开发项目建设条件意见书》； (五) 房地产开发项目手册； (六) 商品住宅的质量保证书和使用说明书； (七) 需要交验的其他资料。 住宅小区竣工验收 住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。 住宅小区等群体房地产开发项目竣工要进行综合验收：城市规划设计条件的落实 、配套的基础设施和公共设施 、单项工程的工程质量 、拆迁安置方案 、物业管理 。 ——城市房地产开发经营管理条例，1998 3.2 关于房地产交付的规定 房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因需延期交付的，应当及时告知买受人。 房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。 房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。 ——城市商品房预售管理办法，1995 房屋保修的相关规定 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。 当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。　　商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。　　非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。 房屋建筑工程的最低保修期限为： 地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装为2年；装修工程为2年。（——房屋建筑工程质量保修办法，2000） 3.3房地产转让 一般条件： 按照出让合同约定已经支付