房地产企业税收风险点提示.ppt

67 土地使用税： 土地使用税的纳税义务发生时间以及免税政策规定与房产税的规定基本相同。 企业以出让或转让方式有偿取得土地使用权：税法规定纳税义务发生时间应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 税务风险分析 3、消费税 4、营业税 5、城建税及教育费附加 6、印花税 7、个人所得税 9大税种 67个税收风险点 2、增值税 8、房产税土地使用税 1、企业所得税 企业所得税—长期挂往来未确认收入： 此类收入一般属于企业将不经常发生的营业外收入长期挂往来科目减少应纳税所得额。 应核查应收账款、其他应收款、预收账款、专项应付款等等明细科目贷方发生额及余额。 取得手续费收入（如：代扣代缴个人所得税取得手续费收入）； 1 确实无法支付的款项（可参考债权人坏账损失的确认标准）； 2 违约金收入（如：没收购货方预收款）； 3 取得补贴收入（是否有规定资金专项用途的拨付文件）： 4 取得内部罚没款（如：不再退还当事人的罚款或违纪款）； 5 6 政策性搬迁收入（审核合同、立项合同，按余额征税）； 7 企业产品用于交际应酬的礼品赠送（视同销售）； 8 外购水电气用于职工福利（视同销售）； 企业所得税—视同销售未确认收入： 企业资产的所有权属发生改变或者将资产移送至境外，应作视同销售处理并作纳税调整。计算企业所得税时应增加视同销售收入同时增加视同销售成本。 应核查产成品科目贷方直接对应的管理费用、销售费用、营业外支出、职工福利费等科目。 9 集团公司收取的安全生产保证基金： 应按扣除当年实际发生的损失以及返回给下属企业金额等后的余额（含利息）确认收益并入应纳税所得额。 10 租金收入： 成本摊销与租金收益应的确认应符合配比原则，租金收入应按合同或协议约定的应付租金的日期确认收入的实现。注意对于预收租金收入在企业所得税与流转税中确认时点不同 ，增值税或营业税是在取得预售款的当期确认收入。 企业所得税—其他特殊项目收入的确认： 与取得收入无关的其他支出； 11 应由个人负担的费用（如个人车辆消费的油费、修车费）； 12 以前年度发生的费用（应遵循权责发生制）； 13 为职工支付商业保险费； 14 赞助性支出（注意与广告费和业务宣传费区分开）； 15 税收滞纳金和罚款（注意与商业性的加息或罚款区分开）； 16 企业所得税—不予扣除的支出: 17 不符合规定的劳动保护支出（注意与福利费区分开）； 18 安保基金返回款用于有税前扣除标准规定的支出（如：直接发奖金或补助、列支职工教育经费）； 19 应视同工资薪金的劳动报酬支出（如：补贴性质的劳动报酬支出、聘用实习生实际发生的工资薪金性费用）； 20 职工福利费（如：防暑降温费、食堂费用）超过合理工资薪金的14%，不得在税前扣除）； 企业所得税—超过标准的支出： 21 补充养老保险费和补充医疗保险费（超过合理工资薪金的5%，不得税前扣除）； 22 业务招待费用（超过min（实际发生额的60%，营业收入的0.5%），不得税前扣除）； 建造、购置固定资产发生的应予资本化的利息支出： 注意资本化开始、暂停以及停止的时点，是区分利息支出资本化或费用化处理的关键； 23 应予资本化的固定资产大修理支出： 如果同时符合修理支出达到取得该资产时的计税基础50%以上，以及修理后使用年限延长2年以上这两个条件，那么该项支出应计入固定资产原值； 24 企业所得税—固定资产的资本化支出： 计提但未实际支出的安全生产费（纳税调增）； 26 工会经费没有取得工会经费专用收据（纳税调增）； 28 收到总部返回的安全生产保证基金（应冲减相关费用）； 3 25 计提但未实际支出的福利费和补充养老保险（纳税调增）； 3 27 企业所得税—其他特殊的扣除项目： 固定资产不得作为低值易耗品核算； 停止使用的固定资产（自次月起停止计提折旧）； 无形资产摊销年限（不低于税法规定的最低年限）； 资产损失（经审批或申报后才能税前扣除）； 资产处置所得（应计入“营业外收入”）； 企业所得税—资产类： 不征税收入形成资产的折旧，不得在税前扣除； 29 30 31 32 33 34 35 资源综合利用产品自用部分（不属于企业收入，不能享受减计收入的税收优惠）； 36 研发费用加计扣除（按[2008]116号规定的费用和支出项目进行税前扣除）； 企业所得税—税收优惠类： 37 新税法实施后补计2008年之前发生的收入或冲销支出； 40 不合规抵扣凭证（白条、假发票等），不得税前扣除； 41 吸收合并不适用特殊重组政策或适用但未按规定书面备案； 42 天然气的产销量差异超过合理损耗部分，应确认收入； 企业所得税—其他类： 38 总部期间费用应在不同税率的东、西部企业合