房地产估价-5.ppt

第五章 成本法 五、成本法的基本公式 开发区某宗地单价 = ×宗地用途、区位等因素修正系数 1、单位面积法 2、单位体积法 3、分部分项法 4、工料测量法 5、指数调整法 （二）建筑物折旧的求取方法 1、耐用年限法 2、实际观察法 3、成新折扣法 4、混合法 1、直线折旧法(定额法) 定义：假设建筑物在整个耐用年限内每年的折旧额相等。 C--建筑物重新建造成本 S--建筑物预计净残值 R--建筑物残值率 N--建筑物耐用年限 V--建筑物估价时点价格 Dt--建筑物第t年折旧额 D--建筑物年平均折旧额 d--建筑物年平均折旧率 Et--建筑物经过t年后的折旧总额 2、余额递减折旧法 定义：用同一固定折旧率乘以尚未折旧的建筑物的重新建造成本部分，计算每年的折旧额。 * 双倍余额递减法： 已知C=100×500=50000(元) R=5%,N=30,t=10 (1)解： 年折旧额D=C(1-R)/N=50000×(1-5%)/30=1583(元) 折旧总额Et=C(1-R)t/N=50000×(1-5%)×10/30=15833(元) 建筑物现值V=C[1-(1-R)t/N] =50000×[1-(1-5%)×10/30]=34167(元) (2)解： 年折旧额Dt=C(1-d)t-1d=50000(1-o.o95)t-1×0.095=4750×0.095t-1(元) D1=4750(元) D2=4299(元) D3 =3890(元) D4 =3521(元) D5 =3186(元) D6 =2884(元) D7 =2610(元) D8 =2362(元) D9 =2137(元) D10 =1934(元) 折旧总额Et=C[1-(1-d)t]=50000[1-(1-o.o95)10]=31576(元) 建筑物现值V=C(1-d)t=50000(1-0.095)10=18427(元) 求取建筑物折旧时应注意的问题： 完好房：十、九、八成新 基本完好房：七、六成新 一般损坏房：五、四成新 严重损坏房：三成以下 危险房：三成以下 第三节 成本法应用举例 （五）现行房屋完损等级评定标准 房屋的完损等级是房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分，共分为5类： 例1：有一房地产，其中土地总面积1000m2，是10年前通过有偿出让方式取得，土地使用权出让年限为50年，地上容 积率为3，土地出让金每平方米400元/m2，，现在该类土地出让金已上涨为600元/m2；地上建筑物为钢筋混凝土结构，于8年前建成交付使用，总耐用年限一般为60年，残值率为0，当时建筑造价为每平方米500元，现时建造同类建筑物每建筑平方米需650元。试用所给资料估计该房地产的现时总价和单价。 * * 第一节 成本法的基本理论 第二节 成本法的评估步骤 第三节 成本法应用举例 第一节 成本法的基本理论 一、成本法的概念 成本法——以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法。 采用成本逼近法估价求得的价格，称之为“积算价格”。 实际成本----开发建造房地产实际耗费的成本； 客观成本----能对增加房地产的效用起作用的成本。 二、理论依据——生产费用价值原理 买方：愿意付出的价格 重新建造成本，否则自己建造； 卖方：愿意接受的价格 已投入的成本，否则会亏本。 共同点：价格=成本 三、特点： 1、适用范围的限制性，一般适用于新开发的房地产； 2、成本高并不意味着效用和价格高； 3、可为房地产投资者进行可行性分析提供重要依据。 四、适用范围 适用于既无收益又无较多交易的房地产的估价，如学校、图书馆、医院、政府办公楼、部队、公房等公共建筑、设施的估价。尤其适用于新开发房地产的估价。 (一)新开发土地的成本法公式 新开发土地价格=（土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润+土地增值收益）×修正系数 新开发土地价格=(土地取得费+土地开发费+投资利息+投资利润)×(1+土地增值收益率)×修正系数 1、土地取得费——取得待开发土地所需的费用、税金等。