房地产投资与分析课件房地产估价17。.ppt

专题:房地产市场的运行规律 一、房地产空间市场与房地产资产市场 二、房地产市场的周期循环 三、房地产市场的泡沫与过热 四、政府对房地产市场的干预 专题:房地产市场的运行规律 一、房地产空间市场与房地产资产市场 二、房地产市场的周期循环 房地产业存在周期性波动，中国17年来，房地产业一直持续上涨，房地产销售额连年增长。中国的房地产经历了3个高涨期，2个低落期。其特点为大约7至8年为一个周期，增长期时间长，衰退期短，而导致房地产周期波动的直接原因是需求的不断变化。 专题:房地产市场的运行规律 三、房地产市场的泡沫与过热 1、房地产泡沫及生成的机理　　按照经济学的基本理论，资产的价格取决于资产的收益。当资产的价格异常膨胀，严重背离其真实价值时，泡沫就产生了。泡沫经济通常以繁荣开始以危机告终，其结果是造成资产价格的扭曲、资源配置的失误，从而危及金融体系和整个经济的健康发展。 专题:房地产市场的运行规律 2、房地产业成长过程中可能存在泡沫 （１）地产价格泡沫 土地价格由于其稀缺性和市场需求无限性的拉动作用，及其土地市场投机炒作，会出现虚涨，这种虚涨的部分就属于经济泡沫。如果土地价格成倍、甚至几十倍地飞涨，就会发展成泡沫经济。如日本的地产价格暴涨就是鲜明的例证。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了５倍，地价市值总额高达４000万亿日元，相当于美国地价总值的４倍，土地单价为美国的１00倍。1991年以后地价暴跌，泡沫破灭，至今经济尚未恢复过来。地价虚涨是不能持久的，在一定阶段便会破灭。 专题:房地产市场的运行规律 （２）房屋空置泡沫 在房地产市场供求关系中，商品房供给超过市场需求，超过部门的供给增长属于虚长，构成经济泡沫。按照通用的国际经验数据，商品房空置率达１０％以内时，这种经济泡沫是正常的。如果超越过多，引起严重的供给过剩，形成泡沫经济，导致房价猛跌，开发商遭受巨大损失甚至破产倒闭，失业率上升，经济混乱，社会动荡。 专题:房地产市场的运行规律 （３）房地产投资泡沫 一般规律，房地产投资增长率应与房地产消费增长率相适应，力求平衡供求关系。在发展中国家的经济起飞阶段，百业待兴，房地产投资增长率略大于消费增长率，形成供略大于求的市场局面，对促进房地产业的发展和刺激经济增长是有利的。我国房地产投资额1999年比上年增长13％，2000年增长19％，2001年增长25％，2002年增长约28％，2003年增长32.9%。只有当房地产投资过度膨胀，商品房严重滞销，造成还贷困难，连带引起金融危机时，才形成泡沫经济破灭。1997年东南亚金融危机中的泰国就是一例。　　 专题:房地产市场的运行规律 （４）房价虚涨泡沫 房价是与地价相联系的，房价泡沫与地价泡沫密切相关。此外，开发商对利润的期望值过高，人为抬高房价，也会形成经济泡沫。如果房价飞涨，开发商攫取暴利，购房者难以承受，由此也会形成房地产泡沫经济。 可见，房地产确有经济泡沫，存在着发展成为泡沫经济的可能性。 专题:房地产市场的运行规律 　 综观世界各国泡沫经济、金融危机的经验，我们可以发现：股票和房地产是泡沫经济的主要载体，经济过热是泡沫经济产生的温床，而银行信贷非理性扩张对泡沫经济具有推波助澜的作用。 房地产之所以能成为泡沫的载体，这主要是由它的资产物理特征、经济特征和市场环境决定，突出表现为：　　 专题:房地产市场的运行规律 1、资源稀缺、供给弹性小 众所周知，土地是一切经济活动的载体，而土地的最大经济特征就是稀缺性，与其他生产要素相比，土地的供给弹性最小。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性，必然会导致土地价格的上扬，从而使房地产价格偏离资产的实际价值，为泡沫的生成提供了基础条件。 专题:房地产市场的运行规律 2、信息不对称 在健全市场环境下，房地产的价格应等于其重置价格，并受供求关系的影响。但是，在信息不对称的情况下，过度炒作（今天炒 “入世”明天炒CBD）常常会导致投资者高估或低估未来收益的现象。然而，与任何市场一样，房地产市场的变化是永恒的，各种动态因素的变化，都会引起房地产市场的变化。但是在信息不完全的情况下，投资者很难对变化的市场做出准确的判断。加之房地产的建筑周期长，使得开发商的有效供给常常滞后于变化的市场需求，从而加快泡沫的生成。 专题:房地产市场的运行规律 3、逆向选择和道德风险 房地产是一个资本密集型产业，其发展离不开金融的支持。但是，