房地产投资与项目管理10.ppt

房地产投资与项目管理 主讲：田晓晨 Email:gultw@ 办公室：7-302 知识点回顾： 房地产投资资金筹措决策： 一、加权平均资金成本法——综合资金成本 企业在做出筹资决策之前，会有若干个备选方案，加权平均资金成本法是首先计算各个备选方案的加权平均成本，然后根据加权平均成本的高低确定最优资本结构的方法。 二、房地产投资资金筹措财务杠杆效应： 房地产公司的利润因改变资金结构而发生改变的效应，是公司资本结构对股息的作用。 财务杠杆的定义 财务杠杆（DFL）反映息税前利润与所有者收益之间的关系，特别用于衡量息税前利润变动对普通股每股盈余变动的影响程度。 负债的偿还能力是建立在未来盈利能力基础之上的。研究资本结构，不能脱离企业的盈利能力。企业的盈利能力，一般用息税前利润(EBIT)表示。 负债筹资是通过它的杠杆作用来增加股东财富的。确定资本结构不能不考虑它对股东财富的影响。股东财富用每股利润(EPS)表示。 将以上两方面联系起来，分析资本结构与每股利润之间的关系进而来确定合理的资本结构的方法，即为筹资决策的第二个关键步骤。 财务杠杆系数（DFL）： 每股普通股盈余（EPS ）的变动率相当于息税前利润（EBIT）变动率的倍数。 财务杠杆的作用： 说明每股收益的变动幅度 现假设财务杠杆系数为2，那么如果息税前利润变动1％，那么每股盈余就会变动2％，前者若变动4％，那么每股盈余就会变动8％。 解释每股盈余预测中的误差 财务杠杆系数除了说明每股盈余的变动幅度外，还能说明每股盈余的偏离值。如财务杠杆系数为2，那么如果息税前利润的实际值偏离预测值1%，那么每股盈余的实际值就会偏离预测值2%。 衡量企业的财务风险 财务风险是指由于企业选择了不当的资本结构而发生的财务危难的可能性，财务杠杆系数是衡量这种风险的工具之一。 三、财务比率指标分析： 1、流动比率（CR）： 用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力。 2、速动比率(QR)： 企业速动资产与流动负债的比率 。它是衡量企业流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。 速动比率=速动资产/流动负债 =（流动资产-存货-待摊费用） 流动负债 流动比率和速动比率都是用来表示资金流动性的，即企业短期债务偿还能力的数值，衡量企业偿还短期债务能力强弱，应该两者结合起来看，一般来说如下： 　　CR1 and QR0.5 资金流动性差　 　　1.5CR2 and 0.75QR1 资金流动性一般 　　CR2 and QR1 资金流动性好 3、负债比率： 企业全部负债与全部资金来源的比率，用以表明企业负债占全部资金的比重。 负债比率是指债务和资产、净资产的关系，它反映企业偿付债务本金和支付债务利息的能力。 资产负债率=（负债总额÷资产总额）×100% 负债总额包括长期负债和短期负债 分析角度不同，对资产负债率的高低看法也不相同。债权人认为资产负债率越低越好，该比率越低，债权人越有保障，贷款风险越小；从股东的角度看，如果能够保证全部资本利润率大于借债利率，则希望该指标越大越好，否则反之；从经营者角度看，负债过高，企业难以继续筹资，负债过低，说明企业经营缺乏活力；因此从财务管理的角度，企业要在盈利与风险之间作出权衡，确定合理的资本结构。 房地产投资资金筹措决策： 1、根据项目的实际情况，编制房地产开发投资资金使用计划表； 2、根据投资资金使用计划表和公司的资金情况，编制若干可能的筹资方案； 3、计算各筹资方案的资本结构和资金成本率； 4、选择综合资金成本率最低的方案； 5、算出财务杠杆系数——风险 6、从财务的角度进行偿债能力的分析； 7、以上三个步骤进行对比，找到资金成本率低，财务杠杆系数与偿债能力适中的方案； 8、综合比较分析，对待选方案进行判定。 例：某房地项目总投资12159万元，设计了5种筹资工具，其中银行长期借款(10年期，利率8％)600万元，发行金融债券(20年，利率9％)1 000万元，发行股票，优先股(股利7%）420万元，普通股5 334万元，留用利润2 700万元，共筹集资金10 054万元。该项目资产负债表及相应的财务补充资料分别如表所示。 试据此对该项目的筹资方案进行决策分析。