房地产投资与项目管理11.ppt

房地产投资与项目管理 主讲：田晓晨 Email:gultw@ 办公室：7-302 对于房地产投资项目来说，要想通过各种经济指标估算未来的经济效益情况，并希望得到比较准确的是否值得投资的结论，那么对房地产项目的总投资与总成本费用进行估算是非常必要的。 由于房地产投资中包括开发投资和置业投资两种形式，我们以开发项目为例，来介绍总投资与总成本费用的估算方法。 1、房地产开发项目投资与一般建设项目投资不同 一般建设项目总投资包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。 房地产开发项目在建设完成后有三种经营模式：一是出售，二是出租，三是自营。对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发企业所投入的建设资金均具有属于流动资金的性质，其投资的大部分是在形成建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的房地产商品，并通过项目建设过程中的预售或建成后的租售活动，转让这些固定资产的所有权或使用权以收回投资。 投资开发过程中，开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，基本上房地产的投资均一次性地转移到房地产产品的开发成本中去了。所以，这种情况下的房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。 2、房地产开发项目总投资 开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金 开发建设投资是指在开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。 开发建设投资在开发建设过程中形成包括以出售和出租为目的的开发产品成本和以自营为目的的固定资产及其他资产两种形式。 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营的周转资金。 开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，也就是当开发项目产品建成时，按照国家有关会计制度和财务制度规定转入的房地产产品的开发建设投资。 当没有固定资产投资和经营资金发生时，开发产品成本就是开发建设投资，也是总投资或总成本费用。 例如，某开发商开发一小区，总建筑面积为49 781平方米，其中，住宅部分为47 581㎡，休养所为1 200㎡，综合商场为1 000㎡。住宅部分全部预售，休养所出租，综合商场为自营。该项目总投资为13 057万元，其中开发建设投资13 049万元，由开发产品成本12 867万元和自营固定资产的182万元组成；综合商场在开发完毕后自营时，需经营资金8万元，到项目结束时一次性收回。 从上图可以看出，如果该项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就不包括经营资金8万元；其中的开发建设投资也不包括自营固定资产182万元，而只余下开发产品成本12 867万元。此时，总投资等于开发建设投资也等于开发产品成本12 867万元。 如果是开发完成后用于租售的项目，项目总投资基本上等于开发建设投资并等于开发产品成本（也即总成本费用）。 二、房地产开发项目总成本具体介绍 由同学来完成 三、知识点补充 房地产开发项目总成本费用 土地费用 前期工程费 基础设施建设费 建安工程费 公共配套设施建设费 开发间接费 管理费用 销售费用 财务费用 开发期间税费 其他费用 不可预见费 1、建筑安装工程费 建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费、设备采购费、安装工程费和室内装饰家具费等。 建筑安装工程费的估算可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。 1）单元估算法 项目或单项工程总投资 =基本建设单元的综合投资×单元数 例如：每间客房的综合投资乘以客房数从而估算一座酒店的总投资；以每张病床的综合投资乘以病床数估算一座医院的总投资。 2）单位指标估算法 单项工程投资 =单位工程量投资×工程量 3）工程量近似匡算法 采用与工程概预算类似的方法，先近似匡算工程量，配上相应的概预算定额单价和取费标准，近似计算项目的建筑工程投资。 4）概算指标估算法 采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。 直接费=每平方米造价指标×建筑面积