房地产经济学(谢经荣) 第四章1.ppt

一、房地产价格的构成 征地安置费 耕地占用税 小区内土地开发费 开发单位管理费 开发投资资本利息 开发投资利润 土地使用权价格 拆迁安置费 小区内土地开发费 开发单位管理费 开发投资资本利息 开发投资利润 勘察设计费 建筑材料、设备费 建筑施工费 建设单位管理费 建设单位向政府部门缴纳的有关税费 建设单位建筑资本投资利息、利润 建筑物出售前的保管、养护等费用 推销费 建筑物销售有关税费 销售经营利润 “农转非”地价 旧城区改造地价 建筑物生产成本 建筑物销售成本 土地 价格 建筑物价格 房地产价格 二、房地产价格与房地产租金之间的关系 房地产价格和房地产租金之间的关系可以表示为： RN=LR+Rt=[1/N+I(N-t+1)/N]V0+LR 其中：RN为房地产纯租金；LR为地租；Rt第t年的租金；I为市场利率（投资回报率）；N为经济使用寿命；V0为建筑物的全新重置价格；t为建筑物正在使用的年序数。 三、房地产价格的种类 商品房价格与经济适用房价格 标准价与成本价 廉租金、准成本（福利）租金、成本（标准）租金、市场（理论）租金 第四节 影响房地产价格的因素 一、影响房地产价格的一般因素 社会因素 人口状况 城市化 房地产投机 社会稳定状况 图4—8 影响房地产价格的社会因素 从影响因素的性质看，一般可分为社会因素、经济因素和政治因素 图4—9 影响房地产价格的经济因素 税负 国民经济水平和发展趋势 财政收支及金融环境 经济因素 政治因素 房地产 价格政策 行政级别 及隶属变更 土地制度 及政策 土地出让方式、 出让期限 图4—10 影响房地产价格的政治因素 其他因素 心理因素 国际因素 特殊因素 二、影响房地产价格的区域因素 三、影响房地产价格的个别因素 位置 a 面积 b 地形地势 c 地质 d 水文 e 形状 f 气候 g 临街状况 h 土地利用限制情况 i 建筑物与土地的组合是否得当 k 土地产权权属情况 j （一）影响土地价格的个别因素 建筑构造 房屋装修 房屋设备及附属设施 地段、层次、朝向 房屋的损耗和完好程度 规模及高度 用途 （二）影响建筑物价格的个别因素 * 第四章 房地产价格 第一节 土地价格 一、土地价格的内涵 从卖方来讲，土地价格是所出租或者出售土地的地租资本化的收入；从买方来讲，土地价格是资本化的，因此是提前支付的地租。即它等于若干年期间（一定年限土地使用权交易时）或无限年期间（土地所有权交易时）地租的折现值。如以V为土地价格，ai为第i年的地租，r为折现率（假定折现率不变），则土地价格用公式表示为： V=∑ai/(1+r)i 二、土地价格的形成 d′ 土地数量 m O p p′ d s 价格 图4—1 土地供给条件下地价的决定 土地和其他商品一样，其价格是由供求相互作用形成的。如下图所示。 p1 p3 土地数量 m O p2 p s1 ss sm d1 d 价格 图4—2 土地供给随时间变化条件下地价的决定 三、土地价格构成的本质 理论上的土地价格：从理论上讲，土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成。 土地物质价格的理论构成公式是： Jdw=Jdj[1+(1+r)nu]d/s 上式中，Jdw为土地物质价格；Jdj为绝对地价；r为相邻级别土地级差地价的差别幅度；n为土地的级别（最差土地为0）；u为土地不同用途的价格差别系数；d/s为土地供求平衡度系数. Jdw(1+r)n为不考虑土地用途和供求状况时的基础级差地价。 土地本身的土地资本价格理论构成公式为： Jdz=Jj×(1-Kx) ×(1-Km)+Jx-Jf 上式中，Jdz为土地本身的土地资本价格；Jj为过去历次投资所形成的土地资本价格的累计（全新重置成本）；Kx为土地资本的无形（功能性、经济性）损耗系数；Km为有形损耗系数；Jx为最近一次或数次形成的尚未发生损耗的土地资本价格；Jf为当前已经报废的土地资本（假定残值为0）的拆除费用。 土地价格与土地交易额：土地价格是土地原始价值、公共投资与环境改良价值、私人投资改良价值、未来价值四项因素在地理空间的结合，而表现出来的土地货币交易额。 土地价格构成：土地价格由纯农地价格、土地用途转换成本、土地价格的预期增值（也可能是减值，即可能为负数）、不确定性的风险补偿费、可达性（区位）价值构成。 农地地租 不确定性风险年补偿费 土地资本租金 区位地租 距CBD