房地产经济学(谢经荣)第一章.ppt

（四）社会属性和政治属性 住房问题，社会保障问题，关系社会生活水平 房地产，政治问题，关系社会稳定和经济健康发展 第三节 房地产业及其相关产业 住宅业 建筑业 房地产业 房地产业及其相关行业 建筑业：建筑业是专门从事房屋或其他建筑物建设的企业。 建筑业是完成固定资产投资的行业，它为其他行业提供必备的物质条件或基础。属于第二产业。 房地产业：是包括房地产的投资、开发、经营、（物业）管理和（房屋中介）服务等行业的产业部门。 房地产业主要活动在流通领域和社会服务领域，属于第三产业。 住宅业：住宅的投资、建设、经营、管理和服务构成住宅业。不是严格意义上的产业。 一、房地产业的适度发展可以带动国民经济的发展 第四节 房地产业在国民经济中的作用和地位 （一）房地产业在国民经济中的地位 1. 房地产业在国民经济中地位的一般规律 联合国的研究认为：一国在低收入阶段房地产投资占GDP的比例仅为2%，进入中等发达阶段这一比例可上升到8%，是房地产业发展最快和国民经济贡献最大的时期；而到发达阶段，这一比例可降至3%～5%。 （二）住房消费促进社会的发展 1. 恩格尔系数 恩格尔认为可以把食品消费支出占家庭总消费支出的比重作为衡量一个家庭或国家人民生活水平的标准，这一系数被为恩格尔系数。 恩格尔系数由两种表示方法： 恩格尔系数Ⅰ：食品支出占收入的比例 恩格尔系数Ⅱ：食品支出占总支出的比例 2. 住宅消费比例 住宅消费支出占总消费支出中的比重大小与两个因素 有关：一是人均国民收入，二是居民生活水平。 有关住房消费占总消费支出的比例有两种计算方法： 住房消费占总消费的比例，它仅计算房屋费用占的比例，可称为住房消费比例。 居住费用占总消费支出的比例，可称为居住消费比例。 1999年至2008年，商品房销售额从1999年的2655亿元增加到2008年的24071亿元，年均增长30.8%。 商品房销售额占GDP的比重也快速增加，从1999年的2.96%攀升到2007年的11.51%。尽管2008年房地产市场低迷，但是该比重仍然高达8%。 （三）房地产业的带动作用 房地产业的带动作用主要表现在三个方面： 可以带动相关产业 可以给社会提供就业机会 可以提高国民经济的发展速度 2008年当蔓延全球的金融危机来袭时，中国出口贸易持续下滑，制造业的经营环境更加严峻，此时国家出台了一系列经济刺激政策，一方面变紧缩货币政策为适度宽松政策，通过加大固定资产投资的力度来保持国民经济的稳定，另一方面强调扩大消费需求特别是居民消费需求，扩大内需以保持国内经济平稳发展。 对前期受到诸多调控措施限制的房地产业，首先重提其重要支柱产业的地位，其次通过降低交易费用、降低房贷利率及首付比例等方式刺激房地产消费。 带动相关产业 回顾2009年，房地产对中国经济的回暖有巨大的推动作用。 房地产业从投资和消费两个方面拉动了中国经济的增长，随着房地产市场的复苏，房地产的开发投资和消费直接影响到钢铁、原材料、建材、装修、家电以及汽车等其他关联行业的发展，而这些行业的发展同样是支撑国内需求的重要因素。 根据中金公司的相关研究数据表明，房地产销售与家电、家具及装修材料等下游消费呈明显的正相关。 根据韩国、巴基斯坦、印度、墨西哥等国家的统计，房地产业每投资1万美元可为社会提供14个就业岗位。 房地产企业在解决住房需求的同时，也为社会提供了就业机会。国家统计局第二次全国经济普查主要数据公报显示，在2008年末，房地产直接提供的就业机会为552.2万人，比2004年末增加39.6%。其中，房地产开发业207.7万人，物业管理企业250.1万人，中介服务业37.4万人，分别比2004年末增加49.2万人、106.7万人、13.9万人；其他房地产56.9万人比2004年末减少13.1万人。 为社会提供就业机会 二、房地产业的滞后阻碍国民经济的发展 1949年我国城镇人口5700万人，人均居住面积4.5m2。由于长期低水平的住宅投资，到1978年，城镇人口增加到1.2亿人，人均居住面积下降到3.6m2。 到2009年底，城市人均住房面积已近30m2，按照相关规划，未来10年这一数字将达到35m2。 住宅投资在国内生产总值中应占一定的比重，一方面要与经济发展水平相适应；另一方面，住宅投资在国内生产总值中要有一定比例，才能维持住宅建设的稳定发展并能满足人们不断增长的需求，从而促进国民经济发展。 过度压制