房地产经济学第6讲_房地产经济波动0509.ppt

* 随着西方主要国家进入后工业化社会，其经济周期波动也出现新的特点，主要表现为经济体系的内生波动趋同缩小，经济波动更多地、更明显地来源于外在冲击。 * 宏观经济学中的货币供给量指的是M1，M1=Cu+D，即为通货（currency）和活期存款的总和。 M0：流通中现金，即在银行体系以外流通的现金； M1：狭义货币供应量，即M0＋企事业单位活期存款； M2：广义货币供应量，即M1＋企事业单位定期存款＋居民储蓄存款。 * 开发贷款、个人抵押贷款 * 在历次泡沫中，这个比值都很惊人。 2012年3月末，主要金融机构及农村合作金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额同比增长10.1%。这一增速低于2011年年末时的13.9%。房地产贷款余额：一般指金融机构统计时间点，未收回的贷款总额。 * 说明大部份贷款用于开发建设。严重的开发过热！！！！没有真正的扩大内需。 * 商品房：一手，二手，已租 * 09年厦门调查房价收入比就高达14倍，北京等就不说，同比美国的3.9倍， 房价收入比[1]又是一个比较笼统的指标，只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系，通过不同年份的房价收入比，就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了（北京近年的房价收入比呈现逐年下降的趋势）。很难说明房价收入比高了人们就不买住宅、或房价收入比低了人们就都去购买住宅，因为这里还有一个购房消费（或投资）倾向问题，也就是说居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出，而影响居民消费（或投资）倾向的因素就太多太复杂了。也就是说，当房价收入比下降时，如果居民不愿意花钱去买住宅，仍然可以简单地归结为“房价高”，这显然是不合理的。 * 深层次的原因：泡沫？畸形！ 该指标只表达购买力！！！ * 统计数据不一致？！一手，二手，商品房。 * 实质，收入总量上增长，结构性失衡！ * * 从我国经济运行的实际状况看，国民经济增长与固定资产投资的增长呈正相关关系，即当固定资产投资增长率上升时，GDP的增长率也相应地上升；相反，当固定资产投资增长率下降时，GDP的增长率也相应地下降。 /060216/16/fy0m.html * /TheContent.aspx?ContentID=15394Menu_ID=13 * 房地产贷款增长率 房地产贷款额 国际标准:房地产贷款额/金融机构贷款总额2%，泡沫可能会出现 投资风险 企业资产负债率与净借贷比 投资风险 企业现金及预收账款占总资产比率 各国住房抵押贷款占居民储蓄比重 各国住房抵押贷款占GDP比重 说明大部份贷款用于开发建设。严重的开发过热！！！没有真正的扩大内需，形成有效需求。 价租比（租价比） 空置率 房价增长率 /GDP增长率 房价增长率 /物价增长率 房价/ 家庭年平均收入 指示指标 2、房地产泡沫的指示指标 房价/收入比 * 1、出处 瑞纳特（Bertnard Renaud），1989年研究报告指出，发达国家中房价收入比1.8～5.5，发展中国家4.0～6.1，穷国和富国房价收入比大不相同。 联合国人居中心，1998年对96个国家和地区进行统计公布房价收入比，各国～离散度相当大，0.8～30，均值8.4，中位数6.4。 报告非学术研究论文，未给出房价收入比的定义。被译为中文后广为流传。 世界银行的结论是：在低收入国家，房价收入比普遍偏高（3~6倍），但不一定意味着房地产市场存在泡沫破裂的危险。 房价收入比 * 2、国内做法 [1998]，国务院23#《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》中，房价收入比：本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比。 现在，用商品房的平均价格来进行计算。 房价收入比 * 观点1：“房价收入比没有国际警戒线” ——欧洲房地产研究联合会主席本特.特纳2006.4.22在北京接受记者采访时明确表示。 不能用～来进行国际比较？？？？ 房价的统计对象选择不同 房价的统计定义千差万别 面积含义分歧 居民年全部收入上各国分歧更大 房价收入比各有内涵，只能用于时间序列的纵向比较，而不能用于在不同国家和地区之间的横向比较。房价收入比主要反映居民购买能力。 房价收入比指标可靠性？ 房价/收入比 另外一套统计数据？ 2000-2009年我国商品房的房价收入比情况 年份 商品住宅平均销售价格（元/