房地产金融第11章.ppt

第十一章 房地产证券化 ※ ※证券化的含义、房地产证券化、房地产证券的特性；房地产股票、房地产债券和房地产投资基金受益券的含义； ※ ※房地产股票和房地产公司债券的发行要点； ※ ※住房抵押贷款证券化的基本原理，实施住房抵押贷 款证券化的意义，住房抵押贷款证券化的三种基本类型及其主要衍生品种，实施住房抵押贷款证券化需要具备的基本条件，住房抵押贷款证券化的运作要点；住房抵押贷款证券化面临的主要风险及风险的控制。 第一节房地产证券化与证券市场概述 一、房地产证券化和房地产证券 (一)房地产证券化 证券是指各类商品、财产所有权、收益权或债权凭证的统称，是用以证明持券者拥有按照证券所载内容取得相应权益的权利的凭证。 按照权利内容划分，可以分为： 1）商品证券：商品证券是证明持有者对一定的商品享有请求权，如提货单、栈单等。 2）货币证券：货币证券是证明持有者对一定数额的货币享有请求权，如本票、汇票和支票等。 3）资本证券。资本证券是证明持有者对一定资本或收益分配享有请求权，如股票、债券和其他各种权利受益凭证。 这三类是广义上的证券，也称广义有价证券；而狭义上的证券或有价证券是指股票、债券等资本性证券，它们在证券市场上发行和流通。 汇票的概念和种类 汇票是出票人签发的，委托付款人在见票时或者在指定日期无条件支付确定金额给收款人或者持票人的票据。 汇票分两种： 1）商业汇票：由商业信用产生的，是企业、事业、机关和团体等单位签发的汇票。 2）银行汇票：由银行信用产生的，是银行签发的汇票；它是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转账结算或支取现金的票据。 银行汇票具有如下特点： 1．票随人到 银行汇票可随身携带，票随人到，有利于单位、个体工商户和个人及时采购和急需用款。 2．使用灵活 银行汇票的持票人既可以将汇票转让给销货单位，也可以通过银行办理分次支付，必要时还可转汇到其他地方。 3．兑现性强 个体工商户和个人提出申请，经银行审查后签发的填明“现金”字样的汇票，可以到指定兑付银行支取现金，这样可以避免长途携带现金。 4．保付性强 银行汇票由银行保证支付，收款人能及时收到款项。 在上述汇票的概念中，基本当事人有三个： 一是出票人，即签发票据的人； 二是付款人，即接受出票人委托而无条件支付票据金额的人，付款人可以是包括银行在内的他人，也可以是出票人； 三是收款人，即持有汇票而向付款人请求付款的人。 本票 本票是出票人签发的，承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。 我国票据法专指银行本票。它是申请人将款项交存银行，由银行签发给其凭以办理转账结算或支取现金的票据。 银行本票适用于同城结算业务 我国的本票和汇票的区别主要有： （1）汇票的当事人有三个，而本票当事人只有二个； （2）本票出票人（也是付款人）限于银行；而汇票的出票人和付款人不限于是银行。 （3）本票的付款方式只限于见票即付，而汇票可以定期付款。 支票 支票是出票人签发的，委托办理支票存款业务的银行在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。 支票在我国是使用最久也是使用最广泛的票据，它常作为最基本的同城结算工具。 开立支票存款账户，申请人应当有可靠的资信，申请时必须使用其本名，并提交证明其身份的合法证件，领用支票，应存入一定的资金并预留其本名的签名式样和印鉴。 支票可以支取现金，也可以转账。 支票的基本当事人有三个： 一是出票人，即在开户银行有相应存款的签发票据的人； 二是付款人，即银行等法定金融机构； 三是收款人，即接收付款的人。 我国的支票同汇票的不同，其区别主要有： （1）支票的付款人必须是银行等法定金融机构，汇票的付款人不限于金融机构； （2）支票的付款方式只限于见票即付，汇票可以定期付款。 汇票、本票和支票中当事人关系的共同的特点是： 第一，票据由出票人签发； 第二，由付款人（或是委托他人或由出票人自己）按照票面金额支付； 第三，票面金额的支付是无条件的； 第四，票面金额的支付必须有确定的日期或应在法定的期限内； 第五；票面金额的支付是向收款人或持票人支付的。 房地产证券化同样包括房地产融资证券化和房地产资产证券化。 房地产融资证券化一般是指房地产资金短缺者通过发行房地产证券筹集资金用于房地产领域的行为。 房地产资产证券化是指将非证券形态的房地产投融资资产转化成为能够在金融市场上可以出售和流通的证券。 住房抵押贷款证券化是房地产资产证券化的一种。 住房抵押贷款证券化是指银行等金融机构将其持有的住房抵押贷款债权转让给一家特别目的机构(Sp