房屋附属设备维护与管理(建设部)0801.ppt

赵 云Steven . Y. Zhao 深圳市福浩物业管理有限公司 总经理 手机（Mobile）传真 （Fax） ：755电邮 (E-mail) ：Steven89361@ 相关网页(web) : ---物管论坛 赵 云Steven . Y. Zhao 历思联行物业服务有限公司 中国部总经理 深圳市福浩物业管理有限公司 总经理 电话（Mobile）：755传真 （Fax） ：755电邮 (E-mail) ：Steven89361@ 相关网页(web) : (深圳物业管理信息网） ——物管论坛——经验交流 房屋附属设备维护与管理 房屋附属设备的构成与分类 三级保养制度 房屋附属设备维修类型 房屋附属设备管理的基本内容 日常使用 季节性使用 紧急情况使用 房屋给排水设备的维修管理 建筑物给水方式 一般平房和多层楼房均由城市供水管网供水 高层建筑则需进行二次供水 加压水泵和高位水箱 1、界定管理的范围 高层楼房以楼内供水泵房总计算表为界 多层楼房以楼外自来水表井为界 界外由供水部门负责、界内由物业公司负责 供水管线及管线上设置的地下消防井、消火栓等消防设施，由供水部门负责 高、低层消防供水系统，由物业公司负责 2、给水系统的管理 建立正常的供水、用水制度 对供水管道、节门、水表、水泵、水箱进行经常性维护和定期检查，确保用水安全 采用节水型水箱配件、节水龙头等 消防水泵要定期试泵…… 3、给水系统的养护 给水管道的检查 保温防冻工作 对冻裂事故的处理 （二）排水系统的管理与维护 1、界定管理的范围 室内排水系统由物业公司负责维护管理 道路市政排水设施以3.5米路宽为界： 3.5米（含）以上的，其道路和地埋排水管线由市政工程管理部门负责 3.5米以下的由物业公司负责 居住小区的各种地下设施由产权单位负责，也可委托物业公司维护、管理 2、排水系统的管理 定期对排水管道进行养护、清通 教育用户不要把杂物投入下水管道，防止堵塞；下水管道堵塞要及时清理 定期检查排水管道和节门等是否有生锈和渗漏现象，发现隐患及时处理 室外排水沟渠应定期检查和清扫，清除淤泥和杂物 3、室内排水管道堵塞的清除 管道堵塞会造成流水不畅，排泄不通，严重的会在地漏、水池、马桶等处漫溢外淌 造成堵塞的原因，多为使用不当 修理时，判断堵塞物的位置，采用人工或机械疏通，无效时可采用“开天窗”的办法 4、室外排水管道的维修 管道坡度搞反形成倒反水 常见于新建房屋 维修方法：返工重做 管道堵塞 用钩勺清掏，随后用毛竹片进行疏通，再用中间扎有刺铁丝球的麻绳来回拉刷，同时放水冲淤 严重时需重新接管 （三）消防设备维修管理 对于室内消防设备的维修、管道及阀门的维修，与室内供水管道部分的维修相同 对于消防栓接圈的封闭及水龙带，应按有关规定进行定时检查、保养及试验工作 对于储水池（箱、塔）应存足够的水量，并随时补足；对于离心泵及其电机，应按有关规定，定时检查保养，并应根据有关规定设置备用水泵 （一）电力系统的管理与维护 1、供电设备的管理 对供电设备进行管理的目的是：保证其正常运行，供电不间断 物业管理专业人员应了解和掌握全部设备的各种资料 2、供电设备的维护与保养 需按照我国供电规则中所规定的维护管理与产权分界点的划分原则来执行 按照设备的使用频率和季节的不同，制订重点检查项目 （二）避雷设施的维护 建筑物防雷等级的划分： 一类建（构）筑物 二类建（构）筑物 三类建筑物 2、防雷装置的一般要求 建筑物的防雷装置，一般由三部分组成 3、维修和检测 接闪器应保持镀锌、涂漆完好 引下线应保持镀锌、涂漆完好 接地线 避雷装置的检查包括：外观巡查和测量（接地摇表），接地电阻的测量每年进行一次 （三）制冷、供暖系统的管理与维修 熟悉制冷及供暖系统操作、保养和维修的基本制度 掌握制冷、供暖系统操作、保养和维修的基本内容 空调冷水机组操作规程 （四）、空气调节系统新设备 直燃型溴化锂吸收式冷热水机组 可用于制备空调冷热水及生活采暖热水 热源：可分为煤、油、煤气、高压蒸汽等 优点：节约用电，利于环保 工作原理：在真空状态下，冷水在蒸发器内被来自冷凝器减压节流后的低温冷剂水冷却，冷剂水自身吸收冷水热量后蒸发制备冷水 2、变频空调系统 通过电流频率变化调节