深圳市“1+6”文件内容培训(房地产公司).ppt

第十三条： 依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书。 （注：可分割销售） 第十四条： 工业楼宇转让的，转让方应将一定比例的增值收益上缴政府，纳入政府设立的国有土地收益基金专项管理。具体收缴办法由市规划国土主管部门另行制定。 　　前款所称的增值收益，是指转让工业楼宇的交易价格扣减该工业楼宇的登记价（说明：含地价及建安成本等）及转让方受让该工业楼宇时已缴纳的相关税费后的余额；工业楼宇转让时，已按照本办法规定补缴地价的，应同时扣减已补缴的地价。 　　工业楼宇的增值收益按下列方式缴交： 　　（一）工业楼宇转让的增值收益额未超过扣减总金额50%的部分，按50%的比例上缴； 　　（二）工业楼宇转让的增值收益额超过扣减总金额50%的部分，按60%的比例上缴； 　　（三）工业楼宇转让后，自工业楼宇完成转移登记之日起5年内原则上不得转让。确需在5年内转让的，工业楼宇转让的增值收益按增值收益额100%的比例上缴。注：意思是完全限制炒楼 　　转让方申报成交价：必须大于等于计税参考价。 小结：工业楼宇增值收益一半以上都须上交。此外，土地增值税不减免。 附件4解读： ——深圳市人民政府办公厅关于加快发展产业配套住房的意见 第七条： 鼓励原农村集体经济组织利用非农建设用地和征地返还用地等存量土地，通过自行建设或者合作开发的方式，为房源周边产业单位提供产业配套住房。 第八条： 鼓励房地产开发商参与产业配套住房建设。房地产开发商可以利用自有土地或者通过招标、拍卖、挂牌方式取得产业配套住房建设用地，并开发建设产业配套住房，以优惠价格向产业单位进行定向出租或出售，其与市场商品房价格差额，由市、区政府予以适当补助。 小结：鼓励房地产开发商参与产业配套住房建设，但利润空间有限。 附件5解读： ——深圳市宗地地价测算规则（试行） 提示： 在培训讲课时，讲师提示该文件仍不成熟，只是试行；以规土委的名义发文，只约束委里，不约束企业。 第四条： 基于基准地价标准及其修正体系的宗地地价按照以下公式测算： 宗地地价＝∑基准地价×建筑面积×适用类型修正系数－土地开发程度扣减项 说明：按此办法计算得出的地价，仍然较低，但可作为招拍挂项目的底价。 小结：该文主要用于委里内部计算地价。 第四条： 宗地地价涉及修正系数的，按照以下规则测算： （一）基准地价修正系数包括建筑类型、土地使用期限、容积率、产业发展导向、地下空间、商业楼层、临时及短期利用修正系数。 解读：地价的测算，是考虑到各方面因素的 第十一条： 以招拍挂方式出让的住宅、商业、办公等经营性用地，经批准增加经营性建筑面积的，增加建筑面积部分的地价按照土地使用权剩余期限以市场评估地价标准与综合楼面成交地价中的高值计收。 第十二条： （二）以招拍挂方式出让的用地，竣工超建面积在规划许可误差范围内的，按照土地使用权全年期以招拍挂出让的综合楼面成交地价标准计收地价；竣工超建面积超出规划许可误差范围的，按照土地使用权全年期以市场评估地价标准与综合楼面成交地价中的高值计收。 小结：地价测算，超出部分均按评估价与成交价中的高值计收，政府是不会吃亏的。 第十九条： 宗地新型产业用地、物流用地为混合用地，按照工业和办公基准地价标准的均值计收地价。 第二十条： （二） 安居型商品房项目用地地价 　　市、区财政投资建设以及合法未建用地经批准建设安居型商品房的，住房地价按照宗地基准地价标准和市场评估地价标准的均值计收。其配套商业按基准地价标准计收的，限整体转让；其配套商业按评估地价标准计收的，可分割销售。宗地原已缴纳的剩余期限地价，在地价测算中予以扣减，如宗地原已缴纳的剩余期限地价高于需要缴纳的配套商业地价，高出部分地价不予退还。 小结：安居房地价是按基准地价和市场评估地价的均值计收。 附件6解读： ——深圳市贯彻执行《闲置土地处置办法》的实施意见（试行） 提示： 该文件为国土资源部《闲置土地处置办法》的补充规定。 第五条： 非单一闲置原因的处置 　　土地闲置既存在政府、政府有关部门的原因，又存在土地使用权人自身原因的，在按照《处置办法》第十二条规定进行处置时还应按规定收取土地闲置费，但土地使用权人自身原因造成开工延误的时间不满1年的，不征收土地闲置费。 解读：原来文件，超过开工期限，即定为闲置，现延迟一年。 第六条： 土地闲置费的征收标准 　　《处置办法》实施后新产生的闲置土地，按规定应缴纳土地闲置费的，土地闲置费按照土地出让或划拨价款的20%计征。 小结：延误开工时间满一年了才定为闲置，较原办法放宽一年时间。 * * * * * * * * * * * * * 深圳市优化空间资源配置 促进产业转型升级 “1+6”文件要点解