我国房地产调控政策脉络梳理及其发展分析..doc

我国房地产调控政策 脉络梳理及其发展分析 第一部分：调控政策梳理 2 （一）房地产市场的起步阶段 2 （二）我国房地产业的成长阶段 2 （三）房地产市场高速发展阶段 3 1、从支柱产业到防止泡沫 3 2、从国八条到房产税 5 （四）房价在调控中继续快涨 7 1、调控密集的2006年 7 2、调控效果显现 10 （五）房地产调控的一波三折 13 1、2008年调控政策 14 2、2009年房地产政策 20 （六）调控政策频出，力度逐步升级 21 第二部分：房地产市场发展分析 29 （一）从“十二五”规划角度看 29 1、需求总量较大 29 2、中国的城镇化惠及房产市场 31 3、商业服务性地产面临新的机遇 31 4、房地产开发企业严重分化 34 （二）券商对短期房地产市场的分析 35 （三）2011年影响房市的主要因素 36 1、政府调控政策对住房价涨跌的影响 36 2、住房市场供与需的变量对住房价涨跌的影响 36 3、保障房对住房价涨跌的影响 37 4、流动性过剩对住房价涨跌的影响 37 （四）房地产宏观调控对我省的影响 38 1、当前房地产宏观调控的新特点 38 2、未来房地产宏观调控政策走向 39 3、房地产宏观调控对我省房地产市场的影响 41  第一部分：调控政策梳理 （一）房地产市场的起步阶段：1993年-1998年 我国房地产发展是政策先行，1993年开始，我国开始深化住房改革，1993年，国家出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(通称“国16条”)；1994年出台《关于深化城镇住房制度改革的决定》、《城市房地产管理法》和颁布《住宅担保贷款管理试行办法》。为刺激消费、拉动内需，1998年7月，国家颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。23号文件强调，在停止住房实物分配后，新的国家住房保障体系在“逐步实行住房分配货币化”的同时，要“建立和完善以经济适用住房为主体的住房供应体系”。按照当时的保守算法，“最低收入者家庭”和“高收入者家庭”分别占了城市居民家庭总数的10%上下，可以买“经济适用房”的“中低收入家庭”，最低的也要占到居民人数的80%以上，高的甚至占到总人口的95%。1999年中央政府开始在全国范围内停止福利分房制度，推行住房分配货币化制度。2001年对住房消费采用扶持政策，积极促进房地产业发展，消化积压商品房政策，对1998年6月30日以前的商业用房、写字楼、住房免营业税、契税、行政事业性收费。房地产行业进入速发展阶段。2002年降低住房公积金存、贷款利率，5年以上贷款利率由4.59%降到4.05%；修改《住房公积金管理条例》；强化土地供应管理，严格控制土地供应总量；恢复征收土地增值税。房地产市场持续升温。 2003年4月121号文件拉响宏观调控警报中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(简称121号文件)，加强房地产信贷，四证取得后才能发放贷款；调整商业银行个人住房贷款政策提高第二套住房的首付比例规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。此份文件是中国第一轮房地产牛市启动之后，中政府第一次采取抑制房地产过热的措施表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。7月出售的房屋征收房地产税。8月出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文件)，首次明确指出“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业”，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义，要根据城镇住房制度改革进程、居民住房状况和收入水平的变化完善住房供应政策，调整住房供应结构，增加普通商品住房供应，加强对土地市场的宏观调控，对于高档、大户型商品住房以及高档写字楼、商业性用房积压较多的地区，要控制此类项目的建设用地供应量，或暂停审批此类项目。对符合条件的房地产开发企业和房地产项目要继续加大信贷支持力度。继2003年7月国务院发文严格控制土地供给之后，国土资源部、监察部联合发文，严令各地须在当年8月31前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，为“8.31大限”。此举是中央政府从土地供给上抑制房地产过热的一举措2004年4月：存款准备金利率上调，从7%提高到7.5%。上海市发布《上海市房地产登记条例修正案》，期房限转，打击上海房地产投资行为，打压房地产泡沫。 2004年10月中国人民银行决定从29日起上调金融机构存贷款基准利率并放宽人