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后土地经济时代下的城市管理新逻辑 2012年10月30日　　来源：安邦咨询 后土地经济中，最重要的思维转变，就是从增量转向存量，从城市建设转向城市管理。那么什么城市管理？很多人以为只要不出问题，就是管理！这是一个很大的误区，不出问题，仅仅是一个正常的城市最基本的要求。对于城市管理的理解，实际上反映了我们是如何看待城市的，我们认为这个城市当中应该有什么元素？这些元素该如何运作？等等都是后土地经济是理论研究所必须面对的问题。 为了研究城市，安邦首席研究员陈功博士曾经专门设计了一个复杂的城市系统函数，用以说明、解释城市的管理。陈功认为，城市是一系列城市资产管理的函数，将城市作为系统函数对待，整个城市系统，由“土地、建筑、设施、控制、文化……”等城市子系统的效益所组成的。从城市函数的角度来看，首先，城市的存在取决于多项因素，而不仅仅是取决于建筑；其次，城市价值取决于多项因素，而不仅仅取决于某一项因素；第三，城市管理的提升，必须着眼于多项因素，而不能仅仅局限于某一因素。 陈功指出，一个城市有没有问题，一个城市建设的如何，要从这样的整体系统来看，而不是从某个局部来考察。比如有的城市很漂亮，但这个城市是否就是完美的呢？绝对不是的。巴西有很多漂亮的城市，那里的建筑师也很有名，但城市管理一塌糊涂，治安混乱，这样的城市绝非一个适合人居的城市。 上述逻辑关系图，展示的是城市系统和子系统之间的相互关系，城市并不是一个孤立的存在，它是由一个个子系统构建起来的系统存在。 土地作为城市的空间载体，一直以来受到地方官员的高度重视，新上任的书记、市长，想要在城市建设上有所作为，通常都是大刀阔斧的制定土地利用规划和城市总体规划，以此界定城市发展的空间格局。而土地出让金最重要的用途之一，也在于以土地来获取城市建设的资金。然而，土地并不是用之不竭的资源，相反，土地资源是相当稀缺的，当土地资源用完，政府怎么办？城市还要不要发展？这是个大问题。如今，安邦提出的城市管理公式，就是要通过管理来实现城市的可持续发展。 空间格局厘定了以后，便要在土地上建设各种基础设施、商场、道路、广场等各种建筑物。值得注意的是，这些建筑物仅仅是承载城市发展的物质载体，并不是城市建设的目的。但是，现在很多城市走向了误区：认为城市的发展就是修建摩天大楼，建设豪华的城市综合体，修建大广场、大马路，执着于城市的固定资产投资，既没有算经济账，思考大规模的建设投入的回报周期，更没有考虑已建成的设施和建筑，如何通过管理来获取更多的收益，以至于整个城市在混乱无序中粗放的发展。 河南开封曾把这种不计财力大搞建设的发展模式做到了极致。开封市政府计划花4年时间，耗资1000亿元，拆迁580万平方米，搬迁8万户原住民，将老城区改造为20平方公里的实景人文旅游胜地，重现北宋“汴京”盛景，同时要建设一座工业化新城，实际上，开封市一年的财政收入不到50亿元：以不足50亿元的微薄财力，却想通过借贷融资撬动高达千亿元的拆迁费用，还不包括后续开发建设的资金需求，这样的大手笔投入，即使强行上马，也会耗尽城市财力，把城市经济拖向深渊。遗憾的是，很多城市似乎从来不算这样简单的经济账，还是执着于以建设投资来拉动城市经济，完全无视管理对于城市持续发展的战略意义。 建筑物、基础设施等有形资产是极其重要的城市资产，但并不是唯一的资产，城市的资产还包括文化、制度、习俗等与人类生活密切相关的城市文明，它们是城市的无形资产。而城市管理的内容，除了对土地、建筑物、基础设施等有形资产的管理运作之外，还包括对城市文化、习俗、生活方式等无形资产的管理协调，通过管理来提高效率、完善城市公共服务，通过管理来增强城市的活力和生命力，从而使城市可持续发展。 因为建筑物、基础设施等固然是城市经济和生活的必要条件，但不是充分条件。在古代基础设施极端落后的情况下，城市生活也照样生机盎然，也创造出璀璨的人类文明。充分条件更多的存在于软性元素，而这些元素，要么属于人类本身，要么与人类有着密切联系。如自然环境、历史人文、社会制度等等。这些都构成了推动城市经济和社会生活的重要的资产，是城市发展欣欣向荣的充要条件。通过富有效率的管理和恰当的制度，剥离不良的城市资产，构建优良的城市资产，使城市的必要条件和充分条件互为补充，又互相约束，城市的可持续发展就有了保障。例如，有了良好的管理制度，城市基础设施的运营就能够在有限投资的条件下发挥最长和最优的效力。 城市建设和固定资产投资，是着眼于未来有形资产的投资，它关注城市发展的增量，期待未来不确定的收益，大规模的固定资产投资，除了让GDP数据好看以外，还需考虑地方财政的承受力。而城市管理，是着眼于现在，通过对现有存量的管理，来获取当下的效益。城市管理公式最重要的意义在于，通过对土地、建筑、文化等城市子系统的管理，使城市资产不断增值，获得可持