“城中村”的改造,土地处置是关键.docVIP

（二）“城中村”的改造，土地处置是关键　　??? 1、农村集体土地的处置　　????撤村建居后，根据各地经验，大多数是将“土地集体所有转为国家所有”。依法按有关程序和规定将原村、组的集体土地一次性转为国有土地，其合法土地使用权人和用地功能性质不改变，对土地使用权人核发“城中村”改制国有土地使用证。原集体经济组织兴办企业的用地，土地使用权作价入股后确认给该企业。原“城中村”的其他土地使用权确认给转制后组建的股份制企业。“城中村”集体土地转为国有土地之后、改造建设之前，原农用地承包人可继续承包经营。因实施城市规划需要使用该土地的，应收回承包权。　　??? 在“城中村”集体土地变为国有土地的作法上必须走相应的程序，即由政府“为公共利益的需要”进行征用。由于联产承包责任制是我国农村土地的基本经营制度，在征用前，由农村集体解除与农民农村土地承包合同，并给予相应的补偿，土地使用权由集体收回后，政府依法征用为国家土地，给村集体相应补偿。　　??? “城中村”集体土地变为国有土地后，国有土地的使用权可以依法转让，但任何单位不得无偿调用；转为国有的土地使用权转让、出租、抵押或土地用途改变的，应按有关法律、法规办理手续。“城中村”异地建设需使用的土地，由市人民政府采取置换方式予以保障，并办理土地登记手续。置换出来的土地以及 “城中村”改造范围外近期城市规划属于经营性土地的，纳入本市土地储备。因实施城市规划，需要收回使用权的，按柳州市征用集体土地补偿安置的有关规定给予补偿。涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用手续，并对承包经营者的损失给予适当补偿。　　??? 2、调整自留地　　??? 村委会撤销后，今后不再配给自留用地。市政府原已明确配给并已核定的自留用地，经办理转名手续后，按原批准的使用功能相应转为转制后组建的公司所有，并按现行有关法规，以历史用地办理建设用地手续和国有土地登记手续，核发《建设用地批准书》和《国有土地使用证》；其合法的地上建筑物尚未取得《房地产证》的，经办理有关手续后，核发《房地产证》。今后如该土地、房产进入市场，需按有关规定补交国有土地出让金。以后因城市建设开发需要使用这些土地和征用房产，按土地使用权属变更，参照市政府制定的土地征用补偿标准或城市房屋拆迁补偿标准进行补偿。　　??? 3、宅基地处置　　??? “城中村”改造建设之前，宅基地使用人可继续使用原宅基地；“城中村”按照规划改造完成后，根据相关规定给宅基地使用人核发国有土地使用权证。经市国土局宅基地清查后，合法的宅基地及建筑按《柳州市农村房地产权登记规定》换发《房地产证》。城中村改造范围的土地，属国有土地，今后不再配给村民宅基地。　　??? （三）关于“城中村”改造的规划和建设问题　　??? 1、“城中村”建设改造应在柳州市城市总体规划指导下进行，同时由政府组织有关部门在城市总体规划、分区规划指导下编制“城中村”改造总体规划，报市规划委员会讨论并经市政府批准后作为指导全市“城中村”改造的依据。其中的用地规划，建设规划均统一于城市规划。采取申请改造和征地改造等方式开展“城中村”改造建设。根据城市建设需要或“城中村”集体经济组织申请，市政府会同相关部门、城区政府召开专题会议，研究确定近期拟推进的“城中村”改造项目或工程，属征地改造的，适时向社会公布，提前做好招商及安置的准备工作。“城中村”改造中的城市道路、排污、环卫等市政基础设施和供水、供电、供气等公用设施，纳入城市市政和公用设施建设统一管理。“城中村”改造中用于安置原村民的住宅用房建设，按有关规定享受本市优惠政策。　　??? 2、“城中村”的改造和小区建设，可采用多种方式，兼顾村民、投资者、政府三方利益，实现“三赢”。（1）各城区政府在“城中村”改造规划方案指导下，以村庄为单位，组织编制改造控制性详细规划，经市规划行政主管部门审核批准后，作为城中村指导实施的依据。在建设新村新区上，统一标准，统一要求，形成特色与规范。（2）在改造中留出部分村（小区）集体和村民（居民）发展三产用地，保证他们有赖以生存和可持续发展的土地空间。（3）在安置“城中村”改造居民（原村民）住宅的基础上，适当留出部分用地，允许在“城中村”撤迁改造中和二、三产建设中，以村（社区）的股份制经济实体和村民（居民）招商引资或与开发商共同开发、开发商单独开发，利益共享。（4）对于城市规划区中的农村（社区）宅基地建设，应当集体兴建农民住宅小区。　　??? 3、改制后的“城中村”，其规划编制、实施管理的各项标准和控制指标按城市规划标准执行，不再执行村镇规则标准。改制后的“城中村”的市政基础设施建设和管理纳入市政统一管理范围。有关事权参照现行市、区分管范围和分级管理的原则实施，管护经费原则上由区市政维护费承担，由于