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小产权房来自何处去向何方？ 建筑经济学热点问题探究 小产权房的界定 小产权是相对于大产权而言的。大产权房获得了国有土地使用权和土地之上的房屋建筑的所有全，可到到国家颁发的产权证书，房屋的占有、使用、处置、收益权完备。 此处讨论的小产权房是指在集体土地上建造的、对非集体经济成员尤其是城镇户口居民出售的住宅。之所以称其为小产权，是因为得不到国家颁发的产权证书，房屋的处置、收益权得不到保障。 现存小产权房分类 根据房屋下土地的性质划分： 1、建造在集体建设用地上； 2、建造在非建设用地上。 显然，建造在非建设用地上的房屋是非法的，无讨论的必要。建造在集体建设用地上的房屋，又可以非为两类： 1、房地产开发商开发的房屋； 2、村集体开发的房屋。 大小产权对比 作为大产权房的代表，城市普通商品房建造在国有土地之上。城市土地使用权通过招、拍、挂出让，在此基础上依法建造的房屋可自由交易，享有完全的产权。 集体建设用地所有权属于集体，但使用权的让渡受法律限制。开发商建造的小产权房，同普通商品房相比，再于土地使用权得不到认可。村集体开发的建筑，土地和建筑的权利均属于集体，但是却不能自由交易，一旦交易，就变成小产权房。 小产权房陷入困境的原因 制度的不完善。 现有土地制度的缺陷，同地不同权，是小产权房处境艰难的根源。国有土地使用权可让渡，而集体土地使用权让渡受限。 房屋产权制度的混乱。土地所有权、土地使用权、房屋所有权彼此独立又相互交织，而相关法律未能理顺之间的关系。 小产权房的现状 国土资源部：现行法律不允许在农村集体土地上建造小产权房。 现实中，小产权房的建设已成燎原之势： 据国土资源部不完全统计，2007年以前，全国小产权房的面积累计高达66亿平方米。另据国土资源部抽样调查显示，目前在北京、天津、成都、西安、武汉、南京、济南、郑州、广州、深圳等地，均已建起大量的小产权房。 对小产权房规模的再认识 REICO工作室在其年度专题报告中，通过分析指出截止2010年末，我国共有城镇住宅190亿平方米。李恩平在住建部“2005年城镇房屋概况统计公报”的基础上，结合2006-2010年的统计数据，得出2010年年末全国不包括建制镇的城镇存量住宅面积约为140亿平方米。徐滇庆在一次研讨会上，根据2001年的城镇人均住房面积和人口，结合之后各年的商品房销售面积，指出当前城镇住宅存量在130亿平方米左右；同时他又指出按照统计年鉴，在2011年全国城镇居民人口69079万人，人均住房面积32.7平米，城镇居民住房总面积应为225.89亿平米。 。邵挺基于第六次人口普查数据，得出2010年我国城镇家庭户住房总建筑面积是179亿平方米、户均1.02套的结论。 对小产权房规模的再认识 对以上数据，可以有不同的解读。 假若小产权房面积高达66亿（2007年前）为真，那么，相对于现有城镇住宅存量规模，不论是130亿平方米（2011），还是225亿平方米（2010），小产权房的供给都已经不可小觑。 小产权房兴起的原因 城镇居民住房需求未得到满足，小产权房市场大有可为。 农民对土地增值的利益诉求，驱动农村集体土地入市。 小产权房去向何方？ 小产权房背后，是不同利益群体的诉求。政府应如何应对当前的小产权房发展带来的困境？ 小产权房给我们的启示 农村建设用地规模很大，如不合理利用是对土地的浪费； 小产权房存量巨大，处理不得当，将对社会造成巨大负面影响； 制度的建设和创新对社会的影响不可估量。