小产权房问题现状及分析.docVIP

2007年，在房价飞涨的房地产市场中，价格低廉的小产权房进入人们的视野，小产权房问题争论再度引人注目。尽管有国务院和国土资源部禁止交易的明确表态、建设部的风险提示、北京宋庄“画家村”农宅纠纷一案人民法院不予支持的终审判决、济南等地的“强拆风暴”，但是，仍有数以万计的人选择小产权房，交易仍在继续，争论并未平息，社会关注热度依旧高涨。 从各方面反映及媒体报道来看，小产权房量大、面广、问题多、争议大。 （一） 据有关部门统计，截至2007年上半年，通过带房入城、城中村改造、合村并镇、新农村建设、村集体直接开发、合作开发等多种途径和形式，小产权房面积已接近120亿平方米，约占全国村镇房屋的20%，成为重要的房地产类型之一。在北京、南京、天津、郑州、西安、成都、济南等城市都出现了大规模集中成片的小产权房，比如，北京市已售、在售、在建小产权房项目80多个，面积接近1000万平方米，有的项目（如太玉园小区）占地面积超过2000亩，建筑面积超过200万平方米；在石家庄、济南、成都等城市，小产权房项目数量也都上百个。北京、成都、西安等城市小产权房销售量都已超过房地产市场供应量的20%。目前，小产权房的购买者，客观上已形成了一个相当规模的群体，其中，既有政府官员、专家学者，也有商人、外地务工人员；既有普通工薪阶层、低收入居民，也有高收入阶层，涉及千家万户（据测算，仅北京市超过10万户）。 小产权房之所以四处开花、受到市场大力“追捧”，主要原因在于价格低廉。据统计，与同一区域商品房相比，小产权房价格低30％至60％。比如，北京小产权房价格比商品房低30%以上，南京小产权房均价是商品房的1/3，成都小产权房价只有商品房的一半。在商品房价居高不下的状况下，明显的价格优势，让小产权房获得了巨大生存空间，尽管存在巨大法律风险，但小产权房依然热销，购买者趋之若骛。有的地区，小产权房不仅成为中低收入家庭解决住房的一个重要途径，而且也成为高收入者投资和消费的重要选择目标。客观需求的不断增长，推动着小产权房开发规模越来越大，禁而不止。 目前，小产权房的开发和销售缺乏明确的法律支持，有项目明显违反法律，其中存在的问题也较为突出：一是无法取得合法产权证，难以上市交易，一旦发生纠纷或遇到征地拆迁等情况，购房者的权益无法得到法律保护；二是开发缺乏统一、有效的管理和监督，基本上处于无序状态，相当部分项目配套设施和公用设施不健全（如西安市在售小产权房项目大部分没有暖气、天然气、绿化和公共建筑），房屋质量得不到保障；三是物业管理混乱，多数小产权房项目物业管理并非由专业公司承担，而是由村委会组织人员来管理，由于缺乏专业技术，服务质量差，违法收费和治安等问题严重。 一段时期以来，小产权房问题争论成为舆论的热点和焦点，社会各界纷纷从不同角度发表看法。 1、部分专家学者和城市居民呼吁小产权房合法化 部分经济学家认为，集体建设用地上的小产权房合法化，有利于新农村建设和推动农村城镇化，符合集约节约用地的要求；有利于增加住房供应量和平抑快速增长的房价，一定程度上缓解了政府社会保障性住房的压力，弥补了政府职能的缺位；有利于增加基层政府收益和筹集乡村建设资金。 部分法律专家认为，现行禁止农民充分行使集体土地所有权的法律和政策规定，有悖于公平和法治的原则；农村建设用地和宅基地管理的法律法规已滞后于城市化发展的需要，只有城市国有土地上建造的商品房才能入市流转的规定，是小产权房问题产生的直接原因；制度本身已出现问题，应当以此为契机进行集体土地产权制度改革。 部分城市居民认为，小产权房入市增加了房屋供给，为中低收入者提供了可供选择的房源，是平抑房价的积极因素；由于买不起商品房，部分居民不得不冒着一定风险去买小产权房。据一项网上调查显示，92%的受访者支持小产权房开发，希望小产权房合法化。 2、政府部门和开发商反对小产权合法化 政府（主要是中央及省级）部门认为，小产权房虽然满足了部分住房需求，但是，扰乱了正常的房地产市场秩序，违背了国家的现行法律和政策；小产权房合法化会威胁到耕地保护红线、造成政府收益流失、助长违法行为，应当坚决取缔。2007年，各地政府也采取了一系列措施，如，北京市出台了违规“小产权房”停工停售的禁令；济南市掀起了“拆违风暴”，拆除小产权房近8万平方米；西安、南京等地也开展了小产权房清理整顿。 多数开发商认为，小产权房价格便宜主要在于没有缴纳土地出让金和配套税费，绕过了层层审批关口，而商品房仅地价就占开发成本的30—50%甚至更多，零地价起步的小产权房直接与商品房争夺市场，明显不公平；小产权房合法化就是政府纵容违法。 小产权房类型较为复杂，既有在集体建设用地上开发的，也有在非法占用的耕地上开发的；既有符合规划，以“旧村改造”、“新农村建设”的名义申请批准后开发的，也有违法乱建的；既有历