@开房大典【万科】湖北武汉朗苑定价策略_@地产智库8848(九舍会)项目策划.pdf

房地产智库.com 万科·朗苑定价策略 一、认筹价格公布方式 公布价格区间,为最终的准确定价留有余地. 二、定价原则 本次定价主要通过楼栋差价、立面差价、户型差价以及朝向差价 来体现具体价格 珠峰高度 8848 第 1 页 @九舍会 › 房地产智库.com 1. 楼栋价值 单纯就A 、B两栋楼的位置看，B 栋在社区中央，A栋位于社区边缘， B栋价值略高于B。但由于朗苑建 筑结构的特点，房屋只分布在东南、 西南两侧，因此对比两栋楼相同朝 B座 向单元的价值更能真正体现楼栋差 A座 价。 东南向：A ≧B （A栋前方几乎无 高建筑遮挡，B栋前方有9F的小高 层） 西南向：AB （A栋无高建筑物 润园 遮挡，B则紧临A ） 所以，整体价值来看AB 。 珠峰高度 8848 第 2页 @九舍会 › 房地产智库.com 2. 立面差价 总原则：严格控制立面价差，防止高楼层价格过高滞销； 中低楼层段层层加价，高楼层段价差缩小； 01~03号房－－ 20F 以下：此楼层段楼层越低，整体受项目周边（电信小区）、楼栋底层 环境（垃圾处理站、地下车库出口、社区车行道等）影响越大。故价值随楼 层升高逐渐拉升，每升高一层单价提升30元左右； 21F—25F：上升到20F 以上，各楼层的景观视野差异开始缩小，故价值随 楼层升高拉升幅度减缓，每升高一层单价提升15元左右； 26F 以上：上升到26F 以上，各楼层视野的差异约来越小，故价值随楼层 升高微幅拉升，每升高一层单价提升5元左右；顶层考虑客户普遍担心渗水及 炎热，价格降低。 04~07号房－－ 为拉开东南向单位的价差，在01~03号房层差策略的基础上，确定04~07 的楼层价差如下： 2F －25F：每升高一层单价提升15元左右； 25F －34F：每升高一层单价提升30元左右。 珠峰高度 8848 第 3 页 @九舍会 › 房地产智库.com 3 . 户型差价 原则：按户型功能来决定价差，户型特色作为辅助参考。 主力户型 功能 主要特色 二房，如将内嵌阳台变形为书房，则无阳台。可满 A 通风性最好 足部分预算很紧但确需三房的客户。 B “三”房 延展空间大，户型特殊（复式） D 二房 户型方正、采光好 A型